Lors de la déclaration sur les revenus fonciers, de nombreux propriétaires bailleurs s’interrogent sur le montant à déclarer aux lignes 230 et 231 de leur imprimé 2044 S ou lignes 229 et 230 de l’imprimé 2044.
Ces deux lignes sont étroitement liées. Nous levons le mystère sur ces énigmes !
Chaque année, le syndicat de copropriété adresse aux copropriétaires des « appels de fonds », qui sont en général au nombre de quatre afin d’assurer la bonne gestion des parties communes. Ces appels de fonds constituent des « provisions ». Ces sommes, réglés au syndic doivent être déduites en ligne 230 de votre déclaration 2044 S (ou ligne 229 de votre déclaration 2044).
Une fois l’année écoulée le syndicat de copropriété est amené à réaliser une assemblée générale afin de valider le budget de l’année écoulée. Cette assemblée générale permet de faire un état des dépenses réalisées, elle permet de déterminer le montant des charges réelles acquittées sur l’année passée et de faire une régularisation des charges déduites en ligne 230 de l’année N-2 (ou ligne 229 si vous utilisez une déclaration 2044).
Ces montants figurent sur les documents nommés « appels de fonds » de l’année N-1.
Vous pouvez déduire, en portant le montant total à la ligne 230, les provisions pour charges relatives aux dépenses de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties et équipements communs de l’immeuble ainsi que celles afférentes aux dépenses pour travaux.
La déduction de ces provisions s’effectue de la façon suivante :
Vous devez déduire la totalité des provisions pour charges payées au cours de l’année d’imposition, qu’elles se rapportent ou non à des charges déductibles ou à des charges locatives récupérables sur le locataire, même si, au moment où vous souscrivez votre déclaration, vous connaissez déjà leur répartition.
Ce mode de déduction ne concerne pas les provisions spéciales destinées à faire face aux travaux d’entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d’équipement commun, susceptibles d’être nécessaires dans les trois ans à venir et non encore décidés par l’assemblée générale des copropriétaires. Les dépenses relatives à ces provisions spécifiques sont déductibles l’année de leur paiement, comme les autres charges.
Pour effectuer cette régularisation, vous devez obtenir de votre syndic le décompte des charges ou la répartition de charges de l’année N-2.
Cette opération consiste à réintégrer dans votre revenu foncier la part des provisions déduites l’année précédente qui se rapporte à des charges non déductibles (dépenses d’agrandissement ou de construction de parties communes) et à des charges récupérables sur le locataire.
Vous porterez le montant correspondant à la ligne 231.
Exemple : Vous avez versé en 2022 une provision pour charges de copropriété qui s’élève à 1 500 €, déduites en ligne 230. Le relevé des comptes de l’année 2022 adressé par votre syndic fait ressortir la répartition suivante :
– 500 € de dépenses d’entretien déductibles ;
– 400 € de dépenses de construction non déductibles ;
– 600 € de dépenses d’éclairage et de chauffage récupérables sur le locataire.
Lors de l’établissement de votre déclaration de revenus, vous devez réintégrer à votre revenu foncier imposable le montant des dépenses non déductibles (400 €) ainsi que celui des charges récupérables sur le locataire (600 €). En revanche, vous n’avez rien à faire en ce qui concerne le montant des dépenses d’entretien déductibles puisqu’elles ont déjà été déduites en 2021 dans le cadre de la provision pour charges.
La régularisation du solde
Dans les faits, le montant de la provision pour charges ne correspond pas nécessairement au montant des dépenses réellement engagées. Selon le cas, la différence peut être positive (lorsque le montant des provisions réglées au titre d’une année est supérieur à celui des charges réelles) ou négative (lorsque le montant des provisions versées est inférieur à celui des charges réelles).
Lorsque cette différence est positive, vous devez ajouter la fraction de la provision qui n’a pas été utilisée au montant de vos revenus fonciers de l’année suivante.
A l’inverse, lorsque la différence est négative, vous pouvez déduire ce complément de charges au titre de l’année suivante.
La formule à retenir est la suivante :
Régularisation = (provisions déduites N-1 + charges locatives + charges non récupérable) – charges réelles
A noter également : Si votre déclaration correspond à l’année où votre bien a été livré, vous n’avez aucune régularisation à déclarer.
Notre permanence Assist’Impôts est à votre disposition pour vous accompagner !
Mis à jour le 01/02/2024
