Un déficit foncier déductible sous condition de location
Faites attention à l’article 156-I-3 du code général des impôts qui porte sur l’imputation du déficit foncier. Nous revenons sur cette règle qu’il convient de respecter.
Que prévoit le code général des impôts ?
Lorsque le propriétaire cesse de louer un immeuble ou lorsque le propriétaire de titres d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés les vend, le revenu foncier et le revenu global des trois années qui précèdent celle au cours de laquelle intervient cet événement sont, nonobstant toute disposition contraire, reconstitués selon les modalités prévues au premier alinéa du présent 3°. Cette disposition ne s’applique pas en cas d’invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l’article L. 341-4 du code de la sécurité sociale, de licenciement ou de décès du contribuable ou de l’un des époux soumis à une imposition commune.
Autrement dit, au cours des trois années précédant celle de la revente, l’immeuble concerné par la vente ne peut faire l’objet d’un déficit foncier imputable sur le revenu foncier. Si cette règle n’est pas respectée, l’imputation sur le revenu sera remise en cause.
Cette règle s’applique à tous les revenus fonciers et non spécifiquement aux dispositifs de défiscalisation.
En revanche, si vous possédez un ou plusieurs immeubles qui génèrent un bénéfice supérieur au déficit procuré par l’opération, le déficit provenant de cet immeuble ne pourra être remis en cause car aucun déficit foncier n’aura été imputé sur le revenu global.
Aucune reprise ne sera pratiquée en cas de cession à la suite d’une invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories telles que définies par le code de la sécurité sociale, d’un licenciement (rupture du contrat de travail intervenue à l’initiative de l’employeur) ou du décès du contribuable ou de son conjoint.
Dans chacun de ces cas, la cession doit intervenir dans un « délai raisonnable » suivant la survenance de l’évènement.
En pratique !
Un déficit foncier imputé sur les revenus de 2025 (déclarés en 2026) ne sera définitivement acquis que si le bien, dont provient le déficit foncier imputé sur le revenu global, est loué jusqu’au 31 décembre 2028.
En cas de cession du bien avant cette date ou d’arrêt de la location nue, le déficit foncier imputé sur le revenu global sera réintégré et augmentera votre imposition.
Si un déficit de 3 000 € a été imputé en 2025 et qu’une vente du bien survient en 2026. Un contribuable, dont la tranche marginale d’imposition est à 30 % devra restituer 900 €.
Notre service Fiscalité & Patrimoine est à votre disposition pour estimer le montant de la reprise de vos déficits fonciers en cas de vente ou de cessation de la location.
