Dans un contexte assurantiel toujours fragile, comment trouver les meilleures garanties pour sécuriser un revenu locatif ?
Dans le cadre des investissements locatifs régis par un dispositif fiscal, signer un mandat de gestion assorti d’une assurance locative est généralement la règle. Ces assurances locatives souscrites par les investisseurs par le biais de cabinets de gestion visent à sécuriser l’investissement, en assurant au propriétaire bailleur un revenu de substitution en cas de sinistre « loyers impayés » et « vacance locative ».
En outre, elles permettent également d’obtenir la prise en charge par l’assureur des « détériorations immobilières » susceptibles d’être commises par un locataire, ainsi que des frais de procédure liés à l’expulsion d’un locataire défaillant. Bien que sécurisantes, ces assurances sont susceptibles, depuis la loi « BOUTIN » du 25 mars 2009, de constituer un frein à la location.
Cette loi a modifié l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 et impose des restrictions à la location. Depuis cette date, vous ne pouvez pas cumuler un contrat d’assurance locative et un locataire avec garant (sauf en cas de location à un étudiant ou apprenti). Seuls les locataires répondant aux conditions de solvabilité exigées par les assureurs peuvent accéder aux logements des propriétaires bénéficiant d’un contrat en garanties locatives.
Par exemple, pour louer un logement dont le loyer est de 600 € charges comprises, le locataire devra justifier de ressources mensuelles nettes de 1800 € (les assureurs demandent généralement que les ressources du locataire, aides incluses, soient supérieures à 3 fois le montant du loyer charges comprises). Cette contrainte peut expliquer des délais de relocation importants en fonction du loyer demandé, des revenus des prospects, du secteur géographique concerné…
Face à ces délais et ces contraintes, certains cabinets de gestion proposent aux propriétaires de renoncer à la souscription d’une assurance locative. Cette renonciation est susceptible de favoriser la relocation et d’élargir la cible locative. Les locataires qui ne justifient pas des ressources exigées par l’assureur pourraient alors avoir accès à la location sous réserve d’avoir un garant.
Toutefois la renonciation à une assurance locative expose les propriétaires à des risques importants en cas de sinistre :
– Sinistre « loyers impayés », il appartiendra au gestionnaire de se retourner contre le locataire et son garant pour recouvrer les arriérés de loyers. Dans ce laps de temps, les propriétaires supporteront, sans contrepartie financière, le remboursement de leurs échéances de prêt immobilier et devront supporter les frais de procédure ;
– Sinistre « détériorations immobilières », il appartiendra au gestionnaire de se retourner contre le locataire et son garant pour obtenir le paiement des réparations qui leur sont imputables. Il appartiendra au propriétaire de remettre le bien en état à ses frais, afin qu’il soit à nouveau proposé à la location.
Il est à noter cependant que les contrats d’assurance prévoient un certain nombre d’exclusions (nettoyage, entretien du jardin, éléments meublants…), et déduction faite de la vétusté appliquée, les sinistres « détériorations immobilières » sont de moins en moins bien indemnisés.
La décision de renoncer à une assurance locative est une décision individuelle propre à chaque investisseur qui peut être, nous l’avons vu, lourde de conséquences. Prendre un garant est une solution acceptable notamment si vous avez fait l’objet d’une vacance locative importante.
Maintenir son contrat d’assurance est la solution la plus sécurisée, d’autant que sa cotisation est déductible fiscalement.
Si vous êtes amenés à faire ce choix, nous vous conseillons de demander un droit de regard sur la solvabilité du locataire et de son garant. N’hésitez pas à demander les pièces du dossier de réservation à l’agence immobilière.
Mis à jour le 05/09/2018 par Coralie GASQUET, univers Immobilier.
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