Le bail ou encore le contrat de location est un document qui matérialise les droits et les obligations du propriétaire et du locataire. Par ce document écrit, le bailleur s’engage, moyennant un prix (le loyer) que le locataire (également appelé preneur) se doit de payer, à procurer à ce dernier, pendant un temps déterminé, la jouissance d’une chose mobilière ou immobilière. Certaines mentions et informations doivent obligatoirement figurer dans le bail.
Aussi, vous pourrez également prendre connaissance des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution lors de la mise en location d’un logement
A noter, si le bailleur a délégué la gestion du bien à un administrateur, l’ensemble de ces démarches engendre des honoraires qui sont partagés par moitié entre le propriétaire et le locataire. Ces honoraires sont dans ce cas mentionnés au bail et calculés selon le tarif du cabinet annexé au mandat de gérance, périodiquement révisable.
Lorsque le dossier de location est constitué et a été validé par le bailleur ou le gestionnaire de biens, la loi du 6 juillet 1989 impose qu’un bail écrit en autant d’exemplaires qu’il y a de parties (propriétaire, locataire, colocataires, caution…), soit rédigé.
Certaines mentions doivent obligatoirement apparaître dans le bail. La loi ALUR a modifié la liste des éléments que doit préciser le contrat :
– Nom et adresse du propriétaire et de son mandataire ;
– Le nom ou la dénomination du locataire ;
– La date de prise d’effet du bail et la durée de location ; Le bail débute non pas à compter de sa signature, mais de la date d’entrée du locataire dans les lieux. La durée est de minimum 3 ans ; cette durée est de 6 ans lorsque le bailleur est une personne morale (société, association ou SCI constituée entre concubins ou amis). La loi du 6 juillet 1989 autorise cependant la conclusion d’un bail d’un an si certaines conditions sont remplies.
– Montant du dépôt de garantie (limité à un mois de loyer hors charges);
– La consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l’habitation ;
– La désignation des locaux et équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l’énumération des parties, équipements et accessoires de l’immeuble qui font l’objet d’un usage commun, ainsi que des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication ;
– La nature et le montant des travaux effectués depuis le dernier bail ;
– Le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ;
– Le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de 18 mois avant la signature du bail.
Plusieurs documents doivent être joints au bail :
– État des lieux entrant (modèle état des lieux comparatif sur notre site)
– Dossier de diagnostic technique :
– Diagnostic de Performance Énergétique
– Constat de risque d’exposition au plomb pour les logements construits avant 1949
– Un état des servitudes “risques” et d’information sur les sols (ESRIS, ex ERNMT)
– Un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz pour les installations réalisées depuis plus de 15 ans et dont le dernier certificat de conformité date de plus de 15 ans.
– Sur demande du locataire, une copie d’un état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante, si le permis de construire de l’immeuble a été délivré avant le 01/07/1997.
– Extraits du règlement de copropriété,
– Attestation d’assurance,
– Notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu’aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges.
A l’expiration du bail, si aucune des deux parties ne s’est manifestée, celui-ci est reconduit pour une durée de trois ans (ou 6 ans pour les bailleurs, personnes morales), aux conditions prévues initialement.
A l’initiative du locataire…
Le délai de préavis applicable au congé donné par le locataire est de 3 mois. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification d’huissier ou de la remise en main propre contre récépissé ou émargement.
Ce délai peut être réduit à un mois :
– En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;
– Si son état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile (la loi ALUR a supprimé la condition d’âge qui restreignait la mesure au seul bénéfice des personnes de plus de 60 ans) ;
– S’il est bénéficiaire du revenu de solidarité active (RSA) (auparavant du RMI) ;
– Lorsque le logement est situé en zone tendue ;
– Si le locataire bénéficiaire de l’allocation adulte handicapé ;
– Si le locataire est attributaire d’un logement social.
A l’initiative du bailleur…
La loi du 6 juillet 1989 limite la possibilité de donner congé aux seuls cas de la reprise du logement, de sa vente ou de l’existence d’un motif sérieux et légitime.
Le congé doit être notifié au moins 6 mois avant l’échéance du bail par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier ; la loi ALUR ajoute la possibilité de remettre le congé en main propre, contre récépissé ou émargement.
Une fois que le propriétaire lui a donné congé, le locataire peut quitter les lieux quand il veut, et donc éventuellement avant le terme du préavis de 6 mois, sans avoir à donner de préavis. Il n’est alors redevable des loyers et des charges que pour la période d’occupation effective.
Nous vous invitons à consulter sur notre site le modèle de bail de location mis en place par la loi ALUR ainsi que la notice d’information obligatoire et tout autre modèle qui pourrait s’avérer utile à la location de votre investissement immobilier (Modèle d’état des lieux, modèle d’acte de cautionnement, etc.)
L’univers Immobilier reste à votre entière disposition afin de répondre à vos différentes interrogations.
Mis à jour le 06/08/2018 par C. DELAERE
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