Livraison d’un bien immobilier : retenue du solde du prix de vente
Qu’il s’agisse de résidence principale ou d’un investissement locatif, la livraison d’un bien immobilier reste un moment crucial pour l’acquéreur. Ce jour-là, il a tout intérêt à mentionner les défauts de conformité et les malfaçons sur le procès-verbal de livraison. En effet, si le constructeur a une obligation de délivrance qui l’oblige à livrer un logement conforme aux prévisions contractuelles, il est rare qu’une livraison soit dénuée de réserves.
La pratique d’une retenue maximale de 5% du prix de vente est, à cet égard, bien connue des acquéreurs, permettant d’user d’un moyen de pression auprès du constructeur afin que les réserves mentionnées au procès-verbal soient levées.
Dès lors, l’acheteur est amené à se poser plusieurs questions.
Que prévoit la loi concernant cette retenue sur le prix de vente ?
Pour les contrats de construction de maison individuelle, lorsque des réserves sont formulées, l’article R 231-7 du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH) permet à l’acquéreur de retenir une somme au plus égale à 5% du prix convenu jusqu’à la levée des réserves. Il est également prévu que cette somme sera consignée entre les mains d’un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le président du tribunal de grande instance.
En matière de Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA), l’article R 261-14 du CCH dispose que le solde de 5% est payable lors de la mise à disposition du local ; toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.
A noter, l’acquéreur est « garanti » de la levée des réserves pendant seulement un an à compter de la réception.
Quand consigne-t-on le solde du prix de vente ?
Si vous constatez, lors de la livraison du bien, des désordres à notifier sur le procès-verbal de livraison, vous avez donc la possibilité de consigner une somme inférieure ou égale à 5% du prix de vente.
Concernant les désordres, il faut tout d’abord noter que si les textes n’évoquent que la non-conformité, on considère également que les malfaçons sont assimilées à des vices permettant la consignation.
Pour rappel, il y a défaut de conformité lorsque le bien livré ne correspond pas aux prescriptions de la notice descriptive. Une malfaçon, quant à elle, sera relevée lorsque les travaux ont été mal exécutés.
Il suffit d’une simple contestation pour consigner le solde du prix de vente. Nous parlons dans ce cas de défaut de conformité substantiel et de malfaçon mineure qui n’empêchent pas la livraison. Néanmoins, il convient de noter que la consignation n’aura pas forcément d’intérêt lorsque les désordres sont mineurs.
Attention : Sachez que vous ne pourrez pas, légalement, consigner le solde du prix de vente au seul motif d’un retard de livraison de la part du vendeur.
Et si le constructeur refuse de me remettre les clés ?
Certains promoteurs conditionnent la fixation du jour de la livraison au versement des 5% restant dus ou bien refusent encore de donner les clés à l’acquéreur qui a voulu consigner la somme le jour-même.
Il est, dans ce cas, opportun de rappeler au vendeur qu’il ne peut refuser de livrer l’immeuble vendu malgré la consignation. En effet, cela conduirait le promoteur à exiger un paiement anticipé, l’exposant aux sanctions de l’article L 263-1 qui fait de cette exigence un délit correctionnel. En cas de refus abusif, il convient de saisir le juge des référés.
Où consigne-t-on le solde ?
La consignation peut être réalisée auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations du département. Elle accepte le versement de fonds sans contrôle de l’existence d’un accord des parties.
La retenue d’une ou toute partie du solde peut également être réalisée entre les mains d’un notaire ou d’un établissement financier.
A quel prix ?
La gestion de la consignation auprès de la Caisse des Dépôts et Consignation est gratuite. Si vous missionnez le notaire mandaté pour la signature de l’acte authentique, ce dernier ne vous facturera aucun honoraire supplémentaire pour consigner. En effet, l’office notarial dépose également le solde du prix à la Caisse des Dépôts.
Quelles sont les démarches pour consigner le solde du prix de vente auprès de la Caisse des Dépôts ?
Il suffit de compléter et envoyer votre dossier à la Caisse des Dépôts et Consignations du département, composé de la déclaration de consignation et des pièces justificatives : dossier_de_consignation_promoteur
Une fois votre dossier pris en charge par les services de la Caisse des Dépôts, vous recevrez les coordonnées bancaires nécessaires pour effectuer le virement de la somme à consigner.
Après enregistrement, vous recevrez le récépissé de la déclaration de consignation. Ce justificatif, complété et visé par la Caisse des Dépôts, sera à conserver précieusement.
Notre association est à même de vous accompagner dans cette démarche, n’hésitez pas à nous contacter !
Caroline Delaere, juriste – univers Immobilier
