Par location de courte durée on entend la location à une clientèle de passage n’y élisant pas son domicile, communément appelée la location saisonnière, location de tourisme ou encore location « Airbnb ».
EDC vous dit tout ce que vous devez savoir avant de vous lancer dans la location de courte durée.
Bien évidemment lorsque les règlements de copropriété interdisent ou autorisent clairement cette activité il n’y en principe pas de débats. Mais cette activité étant relative récente, il est rare que les règlements soient très clairs sur le sujet.
Jusqu’à présent et sous réverse de l’interprétation souveraine des juges du fond, on considérait que la location de courte durée était interdite dans les immeubles dont la destination était une occupation « bourgeoise exclusive ».
En effet, les tribunaux relevaient que l’activité de location de courte durée était une activité commerciale incompatible avec la destination de l’immeuble à usage d’habitation exclusivement.
Lorsque la destination de l’immeuble était mixte « habitation et activités libérales » ou « bourgeoise », les tribunaux prenaient des décisions variables.
Certains tribunaux considéraient que l’activité de location saisonnière était commerciale donc interdite, tandis que d’autres juridictions jugeaient que la location de courte durée devait être autorisée dès lors qu’une activité libérale était permise par le règlement de copropriété ; les juges estimant que le va et vient des locations saisonnières équivalait aux nuisances générées par des activités libérales.
De manière générale, les juges recherchaient si la location de courte durée était compatible avec le degré de stabilité et de tranquillité auxquels les résidents pouvaient aspirer compte tenu la destination de l’immeuble.
Mais, un arrêt de la cour de cassation du 25 janvier 2024 (pourvoi A22-21-455) a fait une nouvelle analyse.
Dans un arrêt très attendu, la haute juridiction, a confirmé l’analyse de la Cour d’appel de Chambéry.
La nouveauté est issue du raisonnement opéré par la Cour de cassation qui dit que la location de courte durée ne peut être interdite dans cette copropriété dont le règlement prohibe l’exercice d’une activité commerciale dans les locaux exploités au motif que l’activité de location de courte durée est une activité civile et non commerciale.
Pour en arriver à cette conclusion, la Cour de cassation a jugé que l’activité de location de courte durée n’est commerciale qu’à la condition d’être accompagnée de la fourniture d’au moins trois prestations hôtelières désignées à l’article 261 D du code général des impôts. Ce qui n’avait pas été prouvé dans le cas d’espèce.
Pour rappel les services hôteliers définis par l’article 261 D (b bis) du code général des impôts sont la fourniture du petit-déjeuner, le ménage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison, la réception de la clientèle.
BON A SAVOIR :
Qu’est-ce que la « destination d’un immeuble » ?
Dans chaque règlement de copropriété, un article encadre ce qui est appelé la « destination de l’immeuble », c’est-à-dire le mode d’occupation autorisé dans l’immeuble.
C’est une notion très importante en droit de la copropriété puisqu’il faut l’unanimité des votes à l’assemblée générale des copropriétaires pour modifier la « destination de l’immeuble ».
Votre règlement de copropriété autorise la location de courte durée, vous croyez pouvoir exercer cette activité sans être inquiété ? C’est faux :
Face à la pénurie de logements à destination d’habitation principale, certaines communes ont pris des mesures destinées à limiter parfois drastiquement la possibilité de louer à une clientèle de passage.
Les obligations sont différentes selon que vous louez votre résidence principale ou une résidence secondaire.
Avant toute mise en location, il est impératif de vous adresser à votre commune afin de connaître vos obligations.
En effet, les sanctions peuvent être très lourdes (jusqu’à 50 000 euros) :
EDC, l’association engagée pour vous informer et défendre vos intérêts !
Jacinta Vincent, juriste – service Juridique
