Opposition du locataire à l’exécution de travaux, quels sont vos recours ?

Votre locataire a l’obligation de laisser exécuter certains travaux dans le logement que vous lui louez. En effet, la loi du 6 juillet 1989 régissant les relations entre propriétaires et locataires prévoit des obligations incombant respectivement au preneur et au bailleur. Lorsque l’exécution de travaux au sein du logement devient une difficulté, il conviendra tout d’abord de distinguer les travaux nécessaires à la conservation du logement et les travaux d’amélioration.

Le locataire ne peut s’opposer à la réalisation de certains travaux

Tout d’abord, le locataire a l’obligation de laisser exécuter les travaux urgents nécessaires à la conservation du logement loué ne pouvant être différés à la fin du bail.
Par exemple, si à la suite d’un dégât des eaux dans le logement que vous louez, un plombier doit intervenir pour effectuer une recherche de fuite et réparer le dommage, le locataire doit donner l’accès au logement et accepter ces travaux.

Aussi, l’article 7 de la loi du 6 Juillet 1989 oblige le locataire à permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux tels que :

– La préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble,
– Les travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués.

Les travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et les travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. (il s’agit des critères de décence liés à la performance énergétique minimale)
Si les réparations durent plus de 21 jours, le loyer pourra être diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont aura été privé le locataire. (Article 1724 du Code Civil)
En outre, si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent le logement inhabitable, le locataire pourra demander la résiliation du contrat de location. Vous pouvez cependant éviter cette situation (ou votre gestionnaire conformément au mandat de gérance que vous avez contracté avec ce dernier) en proposant au locataire un relogement pour le temps nécessaire à la réalisation des travaux. Néanmoins, cette situation ne dispense pas le locataire de vous verser les loyers.

En terme pratique : Avant le début des travaux, le bailleur est tenu d’informer le locataire de leur réalisation par courrier adressé en recommandé avec accusé de réception ou remise en mains propres. Cette notification doit obligatoirement préciser la nature des travaux (amélioration, urgence, performance énergétique…) et leur mode d’exécution (date de début, durée, nécessité d’accès, etc.).

A noter : Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire.

Le locataire s’oppose à la réalisation de ces travaux ou ne répond pas ! Quels sont vos recours ?

Le bailleur peut, dans un premier temps, mettre en demeure le locataire de permettre l’accès au logement loué afin que soient effectuées les travaux programmés (courrier recommandé avec AR). Le locataire doit se rendre disponible pour faciliter l’accès au logement ou, en cas d’indisponibilité, se doit de confier les clés du logement à la personne de son choix (votre gestionnaire, parent proche, etc.…).

Ce courrier recommandé de mise en demeure peut également être établi par votre gestionnaire conformément au mandat de gérance que vous avez signé. En effet, en règle générale, le mandat de gérance impose au gestionnaire l’obligation de faire exécuter tous les travaux importants dans le logement (sans obtenir votre accord préalable en cas d’urgence), d’en régler les factures et plus généralement de prendre toutes les mesures conservatoires nécessaires.

Si le locataire ne répond pas à ce courrier ou y répond par la négative, il convient de mettre en place une procédure judiciaire spécifique dite de référé. L’objectif de cette procédure est d’obtenir du juge l’autorisation de pénétrer dans le logement loué pour y faire réaliser des travaux urgents (article 484 à 492-1 du code de procédure civile). Cette procédure est mise en place devant le président du tribunal d’instance (TI) du lieu où est situé le logement. L’intervention d’un avocat n’étant pas obligatoire, vous pouvez rédiger seul l’acte introductif d’instance (assignation ou requête). Il est cependant conseillé de s’adresser à un professionnel, éventuellement à l’huissier, pour rédiger cet acte qui doit être argumenté.

Notre association reste à votre disposition pour vous apporter toute précision et vous propose son accompagnement si vous êtes dans cette situation.
N’hésitez donc pas à solliciter nos services !

Mis à jour le 15/11/2022 par Jacinta Vincent, juriste – service Immobilier