Que faire en cas de décès du locataire ?

En cas de décès d’un locataire, le bail d’habitation à titre de résidence principale continue de produire effet entre le survivant et les héritiers du défunt.

Ainsi, le contrat est transféré automatiquement :

• au conjoint survivant
• aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès
• au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité
• aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

A défaut de personnes remplissant ces conditions, le contrat de location est résilié de plein droit à la date du décès mais les héritiers disposent du temps nécessaire pour vider les lieux et rendre les clés lors d’un état des lieux de sortie qu’ils devront signer.

Les héritiers reprennent la succession

Les héritiers doivent payer les indemnités, loyers et charges impayés par l’ancien locataire jusqu’à la date de son décès, ainsi que la réparation des détériorations immobilières constatées lors de l’état des lieux de sortie déduction faite du dépôt de garantie conservé par le bailleur.

Il faut généralement compter un mois ou deux avant que le propriétaire puisse reprendre possession de son logement, le temps pour les héritiers de vider les lieux de tous meubles et effets appartenant au défunt.

Durant cette période, ces derniers doivent payer au bailleur une indemnité d’occupation qui correspond au montant du loyer pour compenser le temps d’immobilisation du logement.

Les héritiers renoncent à la succession

Si les héritiers renoncent à la succession, ils ne seront pas tenus au paiement des arriérés de loyers et charges. Le bailleur ne pourra recouvrer son dû en dehors de la récupération du dépôt de garantie.

Toutefois, le propriétaire ne peut pas débarrasser les meubles lui-même pour disposer de son logement et devra d’abord obtenir une décision de justice qui l’y autorise.

Une fois le jugement rendu, le propriétaire peut les faire enlever ou déposer dans un autre lieu, voire les cantonner dans une partie du local qui était occupé par le défunt.

Attention, les frais de déménagement et mise en garde meubles sont à la charge du propriétaire.

Puis, le service des domaines doit dresser l’état du passif et de l’actif et se charge définitivement du sort des meubles, en les faisant éventuellement vendre aux enchères publiques s’ils ont une valeur marchande. Il peut également être sollicité par le propriétaire dans le cadre d’une demande de remboursement des frais qu’il aurait engagés au cours de la procédure.

Absence d’héritiers

S’il n’existe aucun héritier connu, le notaire a dans l’obligation de faire une recherche jusqu’au 4^ème ordre et jusqu’au 6^ème degré de parenté. Si ces recherches ne permettent plus d’établir la présence d’autres héritiers, la succession est déclarée vacante.

Dans ce cas, un curateur est nommé pour gérer et dresser un inventaire la succession. Le bailleur doit déclarer sa créance au curateur qui règlera les dettes de la succession.

Aucun des héritiers ne se manifeste

Il peut arriver que les héritiers ne se manifestent pas ou ne rendent pas les clés au propriétaire.

Le bailleur doit alors faire constater par un huissier de justice que le logement est abandonné ou qu’il n’y a pas d’héritier connu.

Après une mise en demeure restée sans réponse pendant un délai d’un mois, il doit déposer une requête auprès du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble.

Une fois la requête acceptée, l’huissier de justice peut entrer dans les lieux afin de dresser un état descriptif des biens ou un procès-verbal de carence si le mobilier ne présente aucune valeur marchande. Si tel est le cas, le logement peut être restitué au propriétaire.

En revanche, si des objets présentent une valeur marchande, c’est le juge du tribunal judiciaire qui décidera de leur sort et pourra autoriser le propriétaire à les faire enlever et déposer dans un autre lieu. Dans ce cas de figure, il faut compter entre 4 et 6 mois pour récupérer le logement.

Enfin, le bailleur pourra faire nommer un curateur par le tribunal afin d’obtenir éventuellement le remboursement des frais de déménagement, de gardiennage des meubles en les faisant vendre aux enchères publiques.

Cas particuliers : La location meublée

La location meublée n’étant pas réglementée par la loi du 6 juillet 1989, mais par l’article 1742 du Code Civil, le bail n’est pas résilié par la mort du locataire.

Il est automatiquement transféré aux héritiers qui n’ont donc aucune démarche spécifique à effectuer s’ils souhaitent rester dans le logement si ce n’est de prévenir le bailleur.

Dans le cas contraire, ils devront résilier le bail en respectant un préavis d’un mois et adresser un courrier recommandé avec accusé de réception. Les loyers restent dus jusqu’à la date d’état des lieux de sortie.

En l’absence d’héritiers acceptant la succession, la reprise du logement s’opère de la même manière que pour les logements nus.

La mort suspecte

Lorsque les circonstances du décès sont incertaines et peuvent laisser penser à des causes non naturelles (suicide ou meurtre), une enquête est confiée à la police judiciaire et le logement est mis sous scellés.

La jurisprudence estime que le délai nécessaire au bon déroulement de l’instruction est de deux mois. Le propriétaire peut alors faire une demande d’indemnisation à la direction des services judiciaires du ministère de la Justice si le délai dépasse ces deux mois.

L’indemnisation sera calculée sur la base du loyer hors charges, ces dernières ne pouvant pas être prises en compte du fait de l’inoccupation du logement mis sous scellés.

Une fois l’enquête terminée, la reprise du logement s’effectue de la même manière qu’évoquée précédemment.

Et l’assurance « loyers impayés » dans tout ça ?

Lorsque le propriétaire a souscrit une garantie locative, elle n’indemnise en général que jusqu’à la date du décès. La période entre le décès et la reprise effective du logement est rarement garantie et peut engendrer des pertes de revenus sur plusieurs mois.

De la même manière, en cas d’absence d’héritiers acceptant la succession, les frais de déménagement et de stockage en garde-meubles sont rarement couverts par les contrats d’assurance locative, et restent donc à la charge exclusive du propriétaire.

Il convient de vérifier les termes du contrat d’assurance locative souscrit.

Toute l’équipe d’EDC reste à votre écoute, n’hésitez pas à nous contacter pour toute précision.

Coralie Gasquet – chargée du pôle Gestion de l’univers Immobilier