Revenus fonciers : comment imputer un déficit foncier sur le revenu global ?

Le déficit foncier imputable sur le revenu global provient de la déduction des frais et charges (travaux d’entretien, réparation, taxe foncière … ) autres que les intérêts d’emprunt sur les recettes.

Le déficit foncier

Le déficit foncier ainsi généré est imputable sur le revenu global du foyer dans la limite de 10 700 €. La fraction du déficit supérieure à 10 700 € ou provenant de l’imputation des intérêts d’emprunt, est reportée successivement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes en tant que déficit foncier antérieur.

Un déficit foncier imputé sur le revenu global n’est définitivement acquis que si le bien locatif dont provient ce déficit est maintenu à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation de ce déficit. Il s’agit d’une règle d’ordre général, applicable à tous les biens locatifs.

Ainsi un déficit imputable en 2020 ne sera définitivement acquis qu’au 31 décembre 2023, sous réserve du maintien du bien à la location.

Qu’est-ce que les déficits antérieurs restant à imputer ?

Ces déficits peuvent avoir deux origines distinctes :

– Soit ils proviennent de la partie du déficit foncier supérieure à 10 700 € qui ne peut être imputé sur le revenu global chaque année.
– Soit ils proviennent de la partie supérieure des intérêts d’emprunt qui ne peuvent gommer plus que le montant des loyers.

Ils ne peuvent pas être imputés sur le revenu global et seront conservés puis utilisés lorsqu’un bénéfice foncier se dégagera.
Ces déficits antérieurs viendront en effet gommer le bénéfice foncier afin que l’imposition n’augmente pas. Ils ramèneront ainsi le résultat foncier à zéro.
Les déficits antérieurs sont valables 10 ans à compter de leur année de création.

Exemple de répartition d’un déficit (avec un investissement Robien) :

– Revenu brut foncier : 8 000 €
– Intérêts d’emprunt : 10 000 €
– Charges déductibles (hors intérêts) : 12 000 €
– Déficit total : 14 000 €

Il faut déduire d’abord les intérêts d’emprunt du revenu brut foncier, ce qui donne un déficit foncier intermédiaire de 2 000, imputable sur les revenus fonciers des dix prochaines années. On peut ensuite imputer 10 700 € sur le revenu global de l’année et reporter l’excédent des charges (1 300 €) sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Le montant total du déficit foncier reportable s’élèvera donc à 3 300 € (2 000 + 1 300).

A retenir

– Pour pouvoir imputer le déficit foncier sur leur revenu global, les propriétaires-bailleurs doivent veiller à bien respecter les exigences légales, et notamment l’obligation de location pendant la période minimale de trois ans.
– Les déficits fonciers antérieurs ne peuvent jamais être imputables sur le revenu global.
– Des règles particulières d’imputation du déficit foncier s’appliquent dans plusieurs cas particuliers comme le démembrement de propriété, les monuments historiques ou la Loi Malraux.