Taxe sur les logements vacants : des modifications
Taxe sur les logements vacants : des modifications
Votre logement a peut-être été inoccupé plusieurs mois et vous venez de recevoir un avis d’imposition concernant la taxe sur les logements vacants ? En juin dernier, notre service juridique évoquait le décret du 10 mai 2013 et l’élargissement du périmètre de la taxe. Il revient aujourd’hui vous informer sur les modifications qui ont été portées à la taxe sur les logements vacants (ci-après appelée TLV).
Quelles sont les modifications concernant cette taxe ?
1 – La durée de vacance a été diminuée. En effet, elle est passée de 2 ans à moins d’un an.
2 – Cette taxe ne s’applique que dans certaines communes où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements. Vous trouverez les communes concernées : 28 zones d’urbanisation de plus de 50 000 habitants (1 151 communes) en cliquant sur le lien suivant : décret du 10 mai 2013. Cette liste a été élaborée sur la base de trois indicateurs permettant d’apprécier, sur l’ensemble du parc résidentiel existant, un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements : le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social.
3 – Par ailleurs, pour les logements vacants depuis au moins 2 ans, dans les zones non visées par la TLV, les collectivités locales peuvent décider de les assujettir à la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV).
La TLV est due par toute personne, physique ou morale, qui a la qualité de propriétaire, d’usufruitier, de preneur à bail à construction ou à réhabilitation, ou d’emphytéote.
Quels sont les critères retenus par l’administration fiscale pour mettre en place cette taxe sur un logement ?
1er critère : la durée (CGI : art.232 II et V)
Les locaux à usage d’habitation vacants depuis au moins un an au 1er janvier de l’année d’imposition sont concernés par la TLV.
Ne sont pas considérés comme vacants, les logements dont la durée d’occupation est supérieure à 90 jours consécutifs au cours de l’année civile.
2ème critère : la volonté du contribuable
La TLV ne s’applique pas lorsque la vacance du logement est indépendante de la volonté du contribuable :
- si le logement a vocation, dans un délai proche, à disparaître ou à faire l’objet de travaux dans le cadre d’opération d’urbanisme, de réhabilitation ou de démolition ;
- si le logement est mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouve pas preneur. Le propriétaire doit prouver qu’il a accompli les diligences nécessaires.
3ème critère : l’habitabilité
La taxe ne peut s’appliquer qu’aux logements habitables. Sont exclus les logements qui ne pourraient être rendus habitables qu’au prix de travaux importants et dont la charge incomberait nécessairement à leur détenteur. Sont considérés comme « importants », les travaux de rénovation dont le montant est supérieur à 25 % de la valeur vénale du logement au 1er janvier de l’année d’imposition (Rép. Min n° 12595 : JO AN du 29.11.11).
Par exemple, pour un bien d’une valeur s’élevant à 150 000 €, les travaux sont considérés comme importants dès qu’ils sont supérieurs à 37 500 €.
Les logements meublés affectés à l’habitation et assujettis comme tels à la taxe d’habitation tels que les résidences secondaires sont également exclus du champ d’application de la TLV (CGI : art.1407).
4ème critère : l’appréciation de la vacance en cas de vente du logement (CGI : art.232 III)
Le délai de vacance s’apprécie au regard du même redevable. En conséquence, en cas de transfert de propriété d’un logement vacant, le décompte du délai de vacance s’effectue à l’égard du nouveau propriétaire dans les mêmes conditions, mais à compter du 1er janvier de l’année suivant la cession.
Par exemple, la vente d’un bien a eu lieu le 1er juin 2013, le nouvel acquéreur pourrait être assujetti au paiement de la TLV si le bien est considéré comme vacant sur l’année 2014.
Comment est calculé le montant de cette taxe ? Comment la payer ? (CGI : art.232 IV et VII)
La taxe est assise sur la valeur locative cadastrale du logement et de ses dépendances. Le montant de la taxe est obtenu en multipliant la valeur locative du bien par le taux de la taxe fixé à 12,5 % la première année, et 25 % à compter de la deuxième année.
Par exemple, si la valeur locative (représentant une estimation du loyer annuel si le bien avait été loué) s’élève à 7 200 € (loyer mensuel de 600 €), le montant de la taxe s’élèverait à 900 € la 1ère année et 1 800 € la deuxième.
La TLV est recouvrée dans les mêmes conditions que la taxe foncière sur les propriétés bâties. Aucune obligation déclarative n’incombe au contribuable. L’administration fiscale lui envoie directement l’avis d’imposition à la taxe et les moyens de paiement possibles.
Nos préconisations :
Si votre investissement est situé dans une zone susceptible de voir la taxe s’appliquer en cas de vacance de moins d’un an et que votre logement remplit les conditions de cette taxe, vous devez prouver que le logement a été mis à la location et apporter la preuve de la mise en location à des conditions normales.
C’est la raison pour laquelle vous devez demander par anticipation les informations auprès de votre gestionnaire de biens. Cette demande est intégrée dans nos kits, notamment celui de la délégation de location.
Si votre logement est sinistré, la condition d’habitabilité n’est pas remplie. Il sera donc possible de contester cette taxe. Il faut surtout obtenir toutes les pièces : document attestant de l’état du logement, déclaration auprès des assurances, passage d’expert…
Dans tous les cas, si vous êtes concernés par cette taxe, nous défendrons votre dossier auprès de l’administration fiscale.Vous pouvez contacter notre service juridique à ce sujet : juridique@edc.asso.fr
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