Lorsque la gestion du logement a été confiée à un administrateur de biens, il lui revient d’assurer la gestion complète du contrat assurantiel. A cet égard il est nécessaire pour celui-ci d’avoir parfaite connaissance des conditions générales et particulières du contrat souscrit. En effet, à l’image de tout contrat d’assurance, l’activation de la garantie des loyers impayés est soumise au respect de règles strictes.
Dans l’hypothèse où le bailleur assumerait lui-même la gestion du bien, celui-ci devra impérativement être au fait des modalités de déclaration posées par les conditions précitées, et notamment les délais dans lesquels les sinistres doivent être déclarés à l’assureur.
En pratique, la déclaration se réalise généralement au moyen d’un formulaire auquel sera annexé l’ensemble des pièces nécessaires à l’instruction du dossier par l’assureur. Elle peut également se faire sur papier libre ou au moyen d’un transfert de données informatisées convenu entre l’assureur et le cabinet de gestion.
A réception de la déclaration de sinistre, l’assureur instruit le dossier et informe le gestionnaire ou, le cas échéant, le bailleur, de sa décision.
Le dossier peut être refusé en cas de non-respect des conditions générales et particulières du contrat d’assurance : dossier incomplet, défaut de solvabilité du locataire, déclaration tardive …
A noter : S’agissant des impayés de loyer, tant que le dossier n’est pas validé par la compagnie d’assurance aucune procédure contentieuse n’est engagée à l’encontre du locataire. Si le dossier est validé, l’assureur exerce, au nom de son souscripteur, le recours contre le locataire. A défaut de régularisation de la dette sous 2 mois après la présentation du commandement de payer, l’huissier délivrera une assignation à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire en vue de l’application de la clause résolutoire de son bail.
Dès lors que le dossier est accepté l’assurance procédera aux versements des indemnités selon les modalités prévues au contrat.
Le gestionnaire (ou le bailleur) doit informer l’assureur de tout règlement effectué par le locataire défaillant. Ces règlements n’interrompent la procédure que dans la mesure où ils solderaient la dette ou parfois lorsque le restant dû est inférieur au seuil d’intervention (en fonction des contrats). Dans le cas contraire, la procédure suivra son cours.
A savoir : Les indemnisations reçues de l’assureur ne réduisent pas la dette du locataire qui reste redevable de la totalité des loyers et charges impayés à l’égard de l’assurance, subrogée dans les droits du propriétaire.
N’hésitez pas à nous contacter pour toute information complémentaire.
Mis à jour le 11/10/2018 par Alexandre Bernot, juriste – univers Immobilier
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