Entre la révision, l’encadrement et le plafonnement du loyer, il est difficile pour les propriétaires de s’y retrouver. Voici quelques règles à retenir !
Le loyer initial est en principe librement fixé par le propriétaire.
Il en va ainsi également de la mise en location d’un logement n’ayant pas fait l’objet d’une occupation locative dans les dix-huit derniers mois.
Le loyer peut être augmenté en cours de bail lorsque le propriétaire et le locataire ont convenu ensemble de l’exécution de travaux d’amélioration par le propriétaire.
Le bailleur peut alors soit proposer un avenant au cours du bail, soit fixer dans le bail initial les travaux qui seront effectués et la majoration qui en découlera.
Ce type d’accord n’est bien évidemment pas valable pour des travaux de mise aux normes.
Lorsque le bail du locataire en place arrive à échéance et que le propriétaire l’estime manifestement sous-évalué, il ne peut pas l’augmenter librement. Il doit de se référer aux loyers du voisinage et plafonner plus ou moins l’augmentation selon que le logement concerné se trouve dans une des 28 « zones tendues » visées par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 ou pas.
Si le bailleur estime que le loyer est sous-évalué, il devra ainsi démontrer au locataire que le loyer est, en l’état, inférieur aux loyers voisins pratiqués.
La proposition du bailleur devra être adressée au moins six mois avant la fin du bail au locataire et reproduire l’article 17, II de la loi du 6 juillet 1989.
Elle devra contenir 6 références minimum à des loyers habituellement constatés dans le voisinage dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants ou bien 3 références dans les autres zones géographiques.
Si le locataire accepte la proposition de nouveau loyer, les deux parties formaliseront leur accord par écrit. Le renouvellement du bail pourra alors faire l’objet d’un contrat écrit ou d’un avenant portant sur le nouveau montant.
En revanche, si le locataire refuse la proposition ou ne répond pas quatre mois avant la fin du bail, la partie la plus diligente aura la possibilité de saisir, sans frais, la commission départementale de conciliation, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
L’augmentation sera en tout état de cause appliquée progressivement :
– Lorsque la hausse est inférieure à 10% du loyer initial, elle est étalée sur la durée du nouveau bail (sur bail de 3 ans : 1/3 par an, sur bail de 6 ans : 1/6 par an),
– Lorsque la hausse est supérieure à 10% du loyer initial, elle est appliquée d’1/6 par an pendant 6 ans, quelle que soit la durée du nouveau bail.
Si le logement est situé dans une commune des zones dites tendues, l’ajustement du loyer au stade du renouvellement n’est possible que dans des conditions précises.
Au moment du renouvellement du bail, le loyer pourra être réévalué dans la limite de la variation de l’IRL si une clause du bail le prévoit et selon les modalités fixées par la loi.
Le loyer pourra cependant être réévalué au-delà de l’IRL si le loyer du dernier locataire était manifestement sous-évalué ou si des travaux d’amélioration ou liés à la décence ont été réalisés.
La loi ALUR ajoute un autre dispositif d’encadrement des loyers qui doit entrer en vigueur progressivement dans les zones tendues (applicable à Paris, depuis le 1er août 2015).
Dans ces zones, deux procédures d’ajustement du loyer au stade du renouvellement du bail seront ouvertes :
– Le locataire pourra engager une action en diminution de loyer si le montant fixé au contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré publié par le préfet. Il devra alors faire une proposition au bailleur, au moins cinq mois avant le terme du bail, dans les conditions de forme prévues pour le congé.
– Le bailleur pourra engager une action en réévaluation dès lors que le montant fixé au bail est inférieur au loyer de référence minoré publié par le préfet. Il devra alors faire une proposition au locataire, au moins six mois avant le terme du bail, qui ne pourra être supérieure au loyer de référence minoré.
Le loyer prévu au nouveau bail est en principe librement fixé par le propriétaire.
Toutefois, dans certaines communes se trouvant en zones tendues, son montant est encadré et ne peut dépasser certains plafonds.
Le loyer du nouveau bail signé, pour les logements nus ou meublés se trouvant dans ces zones, est limité au dernier loyer appliqué au précédent locataire si une révision est intervenue au cours des 12 derniers mois. Si aucune révision n’est intervenue dans ce délai, le bailleur peut appliquer une indexation sur la base de l’IRL.
Toutefois, le loyer peut être augmenté lors de la relocation du logement, dans le respect des limites suivantes :
Exemple : Le propriétaire prouve que le loyer, fixé à 1 000 €, est sous-évalué et que le loyer représentatif du voisinage est de 1 200 €. En relouant ce logement, le propriétaire peut augmenter le loyer de la moitié de la différence soit de 100 € (200/2). Le loyer du nouveau locataire peut donc être fixé au maximum à 1 000 + 100 = 1 100 €.
Il faut ainsi démontrer que le loyer est, en l’état, inférieur aux loyers voisins pratiqués.
L’étude devra contenir 6 références minimum à des loyers habituellement constatés dans le voisinage dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants ou bien 3 références dans les autres zones géographiques.
Sur le comparatif adressé par mail, le prix au m2 sur le secteur peut effectivement servir de base mais doit être complété : mêmes caractéristiques que votre logement (prestations, superficie…).
Attention dans certaines communes1, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
S’il venait à dépasser ce loyer de référence majoré, le locataire pourra contester en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire.
1 Pour l’heure sont concernées Paris, Lille et neuf communes de Seine-Saint-Denis (Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Villetaneuse, Stains, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve et Saint-Ouen). De nouvelles villes viendront s’ajouter à la liste au premier semestre 2022, et notamment Lyon, Bordeaux et Montpellier.
Toute l’équipe d’EDC reste à votre écoute, n’hésitez pas à nous contacter !
Caroline Delaere, Coralie Gasquet et Alexandre Bernot – univers Immobilier
Mis à jour le 08/10/2021
Pour en savoir concernant les zones tendues :
– Le simulateur du Service Public : https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zones-tendues
– Le décret : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000027399823&dateTexte=20190905
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