L’expulsion de squatteurs (occupant sans droit ni titre) est une entreprise toujours difficile nécessitant le respect d’une procédure qui peut s’avérer longue et coûteuse pour les propriétaires. Le paradoxe de notre législation tient au fait que les squatteurs se voient reconnaître, malgré l’illégalité de leur occupation, le bénéfice du droit au logement. Il convient donc de suivre une procédure adaptée en fonctions des cas.
Un squatteur est une personne qui s’est installée sciemment dans un logement par voie de fait et qui n’a jamais été titulaire d’un bail.
Pourtant, bien qu’occupant sans droit ni titre, le squatteur dispose de droits et garanties similaires à un locataire en matière d’expulsion.
L’article 226-4 du code pénal, dans sa rédaction issue de la loi du 24 juin 2015 tendant à préciser l’infraction de violation de domicile, permet aux victimes de domiciles squattés de demander l’expulsion des squatteurs dans le délai dit de flagrance.
Il est de coutume d’entendre que lorsque ces occupants sont entrés dans les lieux depuis moins de 48 heures, la force publique peut procéder à leur expulsion immédiate et forcée, sans qu’il soit nécessaire d’obtenir une décision d’expulsion.
Or il est parfois difficile de réunir tout document et attestation de voisinage témoignant de la date d’arrivée des squatteurs afin de faire appel au commissariat pour intervention.
C’est pourquoi l’article 53 du code de procédure pénale mentionne le délai de 8 jours, pouvant être prolongé encore de 8 jours en certains cas, pour que les opérations et investigations puissent être menées sous le contrôle du procureur de la République.
En pratique, le propriétaire des lieux peut donc déposer plainte pour violation de domicile auprès des services de police, et ce, même si l’occupation dure depuis plusieurs jours, voire plusieurs semaines.
A défaut, il sera contraint d’engager à l’encontre des squatteurs, une procédure judiciaire en vue d’obtenir une décision prononçant, d’une part, leur expulsion immédiate des lieux, et d’autre part, leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.
Nota Bene:
Si le logement était vacant au moment du squat, cette procédure reste à la charge du propriétaire.
Dans le cas où le logement fait l’objet d’un squat suite au départ furtif de son locataire légitime, la procédure d’expulsion de tout occupant peut être prise en charge selon les contrats, par la compagnie d’assurance loyers impayés si cette garantie a été souscrite en amont.
Pour être en mesure d’engager une procédure d’expulsion, le bailleur doit, d’une part, démontrer que son bien est occupé, et d’autre part, recueillir l’identité exacte des occupants sans droit ni titre présents sur les lieux (au moins 1 seul d’entre eux suffit).
En effet, le propriétaire ne peut pas faire délivrer d’assignation en expulsion « contre X ».
Dans un premier temps, il recherche et met en œuvre les moyens de preuve les plus rapides et efficaces : pièces diverses, attestations de voisins ou du gardien de l’immeuble… Dans un second temps, il mandate un huissier en vue d’interroger les occupants sur leur identité et le titre dont ils pourraient justifier.
La plus souvent, les éléments recueillis au cours de cette phase d’instruction suffisent à établir l’état d’occupation du bien, l’identité d’au moins un occupant, et permettent de lancer la procédure.
Il arrive parfois que même si tous les moyens ont été mis en œuvre, les éléments recueillis restent insuffisants.
Exemple : pas de nom sur la boite aux lettres, pas d’attestation des voisins, l’huissier ne rencontre personne lors de ses passages…
Le bailleur devra alors mandater un avocat qui saisira le juge par voie de requête. L’avocat sollicitera ensuite du juge qu’il rende une ordonnance autorisant un huissier de justice à dresser un constat. Ce dernier pourra ainsi établir le constat, relever l’identité des occupants, et pénétrer dans les lieux avec l’assistance d’un serrurier si besoin est.
Une fois les éléments de preuve réunis, l’avocat saisit le tribunal judiciaire d’une demande d’expulsion par voie d’assignation délivrée par huissier aux occupants. Il convient de noter que pour toutes ces procédures le tribunal compétent est celui du lieu de situation du bien squatté.
Le jugement ordonnant l’expulsion doit être signifié aux occupants sans droit ni titre. Si les squatteurs ne quittent pas le logement dans le mois qui suit la signification, l’huissier de justice leur délivrera un commandement de quitter les lieux.
La loi ELAN du 23 novembre 2018 supprime la possibilité pour les squatteurs d’un domicile de bénéficier du délai légal de deux mois (prévu par l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution) entre le commandement de quitter les lieux et la mise en œuvre effective de l’expulsion si le juge a constaté que ceux-ci sont entrés par voie de fait.
Elle précise également que les squatteurs ne pourront plus bénéficier de la trêve hivernale (entre le 1er novembre et le 31 mars), dès lors que le bien objet de l’occupation constitue le domicile de la victime. Pour les autres logements, il reviendra au juge de se prononcer sur l’éventuelle suppression ou réduction de cette trêve.
Dans l’éventualité où les occupants viendraient à rester dans le logement, l’huissier sollicitera le concours de la force publique auprès du Préfet pour l’assister dans l’expulsion des squatteurs. La préfecture peut néanmoins refuser l’octroi du concours de la force publique.
Dans ce cas, le propriétaire pourra, selon les circonstances, mettre en jeu la responsabilité de l’Etat devant le tribunal administratif en sollicitant la réparation des préjudices subis du fait du refus du concours de la force publique.
Actualités :
La médiatisation de nombreux cas en 2020 a amené l’Assemblée nationale à se réunir sur le sujet et voter le 17 septembre, un amendement visant à accélérer les procédures d’expulsion des squatteurs.
Dorénavant, après avoir déposé plainte pour violation de domicile au commissariat de police ou à la gendarmerie, prouvé que le logement est son domicile, puis fait constater par un officier de police judiciaire que le logement est squatté, le propriétaire peut demander au préfet de mettre en demeure les squatteurs de quitter le logement.
A défaut de libération des lieux dans le délai fixé par le préfet, ce dernier peut faire évacuer le logement par la force publique.
Une version de cette loi est pourtant en vigueur depuis le 6 mars 2007 mais fut peu utilisée en raison de son caractère particulier car ce dispositif aboutit à requérir la force publique pour protéger des intérêts privés, sans décision judiciaire préalable, alors que sa mission principale est liée à l’intérêt général.
Texte de l’article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable dite DALO.
De plus, le terme « domicile » était associé à la notion d’habitation principale et non de résidence secondaire, ce qui limitait les effets de cette loi.
L’amendement du 17/09/2020 vise donc à élargir le champ d’action de cette loi en s’étendant aux résidences secondaires.
Toute l’équipe d’EDC reste à votre écoute, n’hésitez pas à nous contacter !
Coralie Gasquet, univers Immobilier
Mise à jour le 24/11/2020
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