Dans un article publié en 2020, notre association s’était déjà prononcée sur la question de savoir si les loyers devaient être payés par les locataires d’un bail commercial et en particulier par les exploitants des résidences de services.
En effet, nombreux ont été les exploitants de résidences à invoquer la COVID 19 pour ne pas payer le loyer ou négocier une baisse du loyer voire un abandon de loyer.
La situation était inédite et bien que nous pensions déjà que les locataires devaient respecter leurs obligations de paiement de loyer, les décisions des Juges ont été fluctuantes.
2 ans plus tard ….. La cour de cassation s’est prononcée …. Et a décidé que le loyer devait être payé même en cas de confinement.
Cette évolution de la Jurisprudence vient enfin trancher les différents arguments juridiques allégués de part et d’autre.
Jusqu’ici, un grand nombre de décisions avait été rendues sur l’exigibilité des loyers échus durant la crise sanitaire ; cependant beaucoup de tribunaux étaient partagés sur la question.
Ainsi, de nombreuses juridictions se sont tournées vers la Cour de Cassation afin que cette dernière se prononce sur le fait de savoir si la fermeture administrative ordonnée dans le cadre de la crise sanitaire du Covid 19 constitue une exonération des preneurs de leur obligation de payer les loyers durant cette période.
De manière unanime, la jurisprudence considérait que la crise sanitaire du Covid-19 n’était pas un cas de force majeure et donc que le débiteur des loyers commerciaux ne pouvait s’exonérer de ce paiement.
Pourtant, une nouvelle tendance jurisprudentielle s’était progressivement dessinée, permettant ainsi la revanche des preneurs à bail : la reconnaissance expresse de la perte de la chose louée.
D’après l’article 1722 du Code Civil, la perte de la chose louée doit être assimilée à la destruction totale ou partielle de la chose louée, entraînant ainsi l’impossibilité absolue et définitive d’en user conformément à sa destination.
Cette notion couvre tout ce qui pourrait faire obstacle à sa jouissance, définitivement ou temporairement. Cela peut aussi bien être une perte matérielle comme une perte juridique. De ce fait, de nombreux preneurs à bail se sont servis de ces dispositions pour défendre le fait que la décision administrative de fermeture entraîne la perte de la chose louée.
A titre d’exemple, un arrêt du 30/03/2022 de la Cour d’Appel de Paris avait expressément reconnu la perte partielle de la chose louée subie par une résidence de tourisme pendant les périodes de fermeture administratives liée au Covid 19.
L’application de l’article 1722 du Code Civil s’appliquerait donc également sans qu’il y ait détérioration matérielle dès lors que le preneur se trouve dans l’impossibilité de jouir de l’immeuble ou d’en faire usage conformément à sa destination.
Cependant, la Cour de Cassation s’est finalement positionnée sur le sujet dans un arrêt très attendu en date du 30/06/2022. La mesure générale et temporaire d’interdiction de recevoir du public n’entraîne pas la perte de la chose louée et n’est pas constitutive d’une inexécution, par le bailleur, de son obligation de délivrance. Un locataire n’est donc pas fondé à s’en prévaloir au titre de la force majeur pour échapper au paiement des loyers.
En d’autres termes, les preneurs à bail ne peuvent s’exonérer du paiement des loyers durant la période de fermeture administrative et d’interdiction de recevoir du public.
Le sujet ayant été arbitré par la plus haute juridiction judiciaire, le débat semble clos : le preneur doit payer son loyer même en cas d’interdiction de recevoir du public suite à un confinement.
Vous êtes propriétaire d’une au sein d’une résidence de services et n’avez pas perçu l’intégralité de vos loyers pendant la période de la crise sanitaire ? L’association EDC se tient à votre disposition pour l’application de vos droits. N’hésitez pas à nous contacter !
Jacinta Vincent & Roxane Roca – Juristes, service Immobilier
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