La mitoyenneté est une forme de propriété collective parfois source de conflits de voisinage. Il n’est d’ailleurs pas toujours évident de déterminer le caractère mitoyen de son mur.
La mitoyenneté est un droit de propriété dont deux personnes jouissent en commun. Selon l’article 653 du Code Civil « dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s’il n’y a titre ou marque du contraire ».
Cet article instaure une présomption légale de mitoyenneté pour tout mur servant de séparation de propriété. Cette mitoyenneté s’applique également à toutes formes de clôtures séparatives (telles que les barrières, les haies, les arbres, les palissades, les ruelles, les venelles, ou encore les fossés) à condition que les deux fonds soient entièrement clos.
En revanche la mitoyenneté ne s’applique pas pour les murs de soutènement.
Au-delà d’une fonction séparatrice, la mitoyenneté suppose trois conditions essentielles pour être reconnue :
La mitoyenneté d’un mur peut s’établir selon 4 modes :
Le mur séparant deux fonds est un cas très particulier car il peut ne pas être reconnu comme mitoyen quand bien même les conditions de mitoyenneté sont remplies.
C’est le cas du mur qui ne possède pas deux pentes permettant l’évacuation des eaux pluviales des deux côtés. C’est également le cas lorsque des tuiles, bordures, corbeaux ou filets sont situés que d’un seul côté du mur seulement. Dans ces cas de figure, le mur appartient exclusivement au propriétaire du côté duquel se trouve la pente ou les éléments précédemment cités.
Également, si un mur sert de séparation entre deux bâtiments de hauteur ou largeur différente, le mur est mitoyen seulement jusqu’à la ligne où s’arrête le bâtiment le moins élevé ou le moins large.
Ici, le haut du mur appartient au propriétaire du bâtiment le plus élevé. ⇒
Comme en dispose l’article 653 du Code Civil, la mitoyenneté fait l’objet d’une présomption simple, c’est-à-dire qu’elle est présumée à défaut de preuve contraire.
Cette présomption simple sous-entend qu’elle peut être combattue par toute preuve contraire.
Au-delà de cette présomption, la mitoyenneté peut également être prouvée par un titre de propriété, par prescription ou tout autre écrit se rapportant expressément à un des modes d’acquisition de la mitoyenneté.
Chaque propriétaire a un droit d’utilisation de la séparation mitoyenne à condition de ne pas nuire aux droits de son voisin.
La séparation mitoyenne n’appartient pas pour moitié à l’un et pour moitié à l’autre. Elle appartient en totalité aux deux propriétaires. De ce fait, l’entretien et la réparation de la séparation incombe aux deux propriétaires. Si des travaux de reconstruction sont nécessaires, les dépenses devront être partagées par moitié entre eux sauf si les dégâts ne sont dus qu’à un seul des propriétaires.
Qu’il s’agisse d’un simple entretien, d’une réparation ou de travaux, un accord préalable entre les deux copropriétaires sera nécessaire.
A noter que si des travaux sont réalisés sur le mur sans l’accord du voisin (hors cas d’urgence) les frais resteront entièrement à sa charge.
Autorisations | Interdictions |
– Travaux de surélévation ou d’augmentation de l’épaisseur du mur (la partie surélevée/épaissie sera privative) – Plantation de végétaux sans dépasser la hauteur du mur – Accrochage d’éléments ou élévation de treillages ou palissades |
– Aménagements compromettant la solidité – Ouverture d’une fenêtre sauf accord du propriétaire du fonds voisin – Adossement d’une construction sans le consentement du voisin |
La mitoyenneté commence à la date de son édification ou bien à partir du moment où elle a été acquise.
Sachez tout de même qu’il est possible de renoncer à la mitoyenneté d’une séparation. Pour cela, le propriétaire qui souhaite abandonner son droit à la mitoyenneté doit en informer son voisin par lettre recommandée avec accusé de réception. Cet abandon devra ensuite être formalisé soit par un acte sous-seing privé soit par acte notarié.
Notez néanmoins que les cas d’abandon de la mitoyenneté sont limités par le législateur. La Cour de Cassation est en effet venue rappeler à plusieurs reprise l’impossibilité de céder sa part de mitoyenneté dans certains cas (exemple du propriétaire souhaitant éviter de participer aux dépenses de réparations rendues nécessaires par son fait ou encore l’exemple du propriétaire venant faire appuyer son cabanon sur le mur en question).
Toute l’équipe d’EDC reste à votre écoute, n’hésitez pas à nous contacter !
Roxane Roca – Juriste, univers Immobilier
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