Auparavant appelé ISF, soit « Impôt Sur la Fortune », la loi de finances pour 2018 a modifié en profondeur cet impôt, désormais nommé « Impôt sur la Fortune Immobilière » (IFI).
Comme son nom l’indique, cet impôt pèse uniquement sur le patrimoine immobilier.
On regarde le patrimoine net taxable au premier janvier de l’année de déclaration. Par exemple lors de la déclaration revenue de 2025, en 2026, on regardera l’actif net taxable au 1er janvier 2025.
Le seuil d’assujettissement et le barème
Vous êtes soumis à l’IFI lorsque la valeur nette taxable de votre patrimoine immobilier est supérieure à 1,3 million d’euros au 1er janvier.
On parle d’actif net taxable, c’est-à-dire l’actif après déduction du passif.
Le barème d’imposition, qui reste le même que celui de l’ISF, démarre par contre à 800 000 € de patrimoine net taxable :
Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine
N’excédant pas 800 000 €
Supérieure à 800 000 € et inférieure ou égale à 1 300 000 €
Supérieure à 1 300 000 € et inférieure ou égale à 2 570 000 €
Supérieure à 2 570 000 € et inférieure ou égale à 5 000 000 €
Supérieure à 5 000 000 € et inférieure ou égale à 10 000 000 €
Supérieure à 10 000 000 €
Tarif applicable(en pourcentage)
0
0,50
0,70
1,00
1,25
1,50
L’actif
L’assiette de l’IFI porte seulement sur les biens immobiliers et les droits réels immobiliers, détenus directement ou indirectement par les personnes physiques.
Le patrimoine financier est donc exclu à condition qu’il ne soit pas constitué de valeur immobilière, comme une assurance-vie dont un des supports serait constitué d’immobilier.
Voici les éléments pris en compte dans l’actif :
- Biens immobiliers bâtis (à usage personnel ou mis en location) : maisons, appartements et leurs dépendances (garage, parking, cave…)
- Bâtiments classés monument historique
- Biens immobiliers en cours de construction au 1erjanvier 2026
- Biens immobiliers non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles…)
- Biens immobiliers ou fractions de biens immobiliers représentés par des parts de sociétés immobilières
- Droits immobiliers (usufruit, droit d’usage ou d’habitation…)
Votre résidence principale fait l’objet d’un abattement de 30 % sur sa valeur au 1er janvier.
Il existe aussi des abattements dus à l’usage, notamment pour les biens locatifs.
Par principe, le bien immobilier est comptabilisé pour sa pleine valeur dans le patrimoine de l’usufruitier.
Attention, si une personne qui dispose de l’usufruit d’un bien suite à la succession de son conjoint, elle déclarera à l’IFI sa part d’usufruit non pas à sa valeur en pleine propriété mais seulement à la valeur de son usufruit.
Le passif
Pour arriver à votre patrimoine net taxable, il convient de déduire les dettes immobilières (soit le passif), comme les dépenses faites dans le cadre :
- D’une acquisition de biens ou droits immobiliers imposables (emprunts immobiliers)
- De travaux d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement
- D’une acquisition des parts ou actions, au prorata de la valeur des biens et droits immobiliers imposables
- De travaux d’entretien dus par le propriétaire ou payés par le propriétaire pour le compte du locataire mais dont il n’a pu obtenir le remboursement, au 31 décembre de l’année de départ du locataire
- Du paiement des impôts dus pour les propriétés concernées (par exemple : taxe foncière ou droits de succession)
Il est important de noter que l’IFI calculé est aussi une dette immobilière. Autrement dit, l’impôt calculé sur votre patrimoine net taxable devient aussi une dette à rajouter au passif. On appelle cela l’IFI théorique.
Les différents mécanismes liés : les dons, la décote et le plafonnement
Dans la limite globale annuelle de 50 000 €, vous pouvez déduire 75 % des dons effectués au profit d’organismes établis en France ou dans un Etat Européen
Si le versement remplit les conditions pour être déduit à l’impôt sur le revenu et à l’IFI, un même montant ne peut pas être utilisé deux fois. Il faudra donc faire un choix entre la déduction de l’impôt sur le revenu ou la déduction de l’IFI.
Uniquement pour les patrimoines nets taxables compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, un système de décote permet d’atténuer l’impôt.
Le montant de la décote est égal à 17 500 – (1,25 x montant du patrimoine net taxable).
Enfin, il est possible de bénéficier d’un plafonnement de l’IFI en fonction de vos revenus et de vos autres impôts.
Il est égal à la différence entre le total de votre IFI + vos autres impôts et 75 % de vos revenus mondiaux nets de frais professionnels de N-1 ainsi que des revenus exonérés d’impôts.
Toute l’équipe juridique d’EDC est là pour vous accompagner et vous apportez plus de précisions le cas échéant.
Thomas Soulié – Juriste, univers Fiscalité
