Pour la plupart des propriétaires bailleurs et locataires, l’entrée dans un logement en location se fait à la signature d’un bail écrit, qui stipule obligations et droits des deux parties. Toutefois, il arrive que la mise en location se fasse suite à la simple conclusion d’un bail dit « verbal » car non écrit. L’absence de bail écrit n’étant pas sanctionnée, le bail verbal reste valable. Mais cette absence peut se révéler problématique tant pour le propriétaire que pour le locataire.
Quelles sont les dispositions légales pour un bail conclu verbalement ?
Bien que la conclusion d’un bail « verbal » soit rare, elle est néanmoins encore pratiquée et soumise aux dispositions d’ordre public de la loi du 06 juillet 89, qui prévoient notamment :
- La durée minimale de 3 ans pour un logement loué nu
- l’obligation pour le locataire de payer le loyer ainsi que les charges sous peine de poursuites judiciaires.
- Les modalités de résiliation par le locataire, à tout moment avec respect du préavis légal et par le bailleur, uniquement à échéance avec un préavis de 6 mois en location nue et seulement aux motifs prévus par la législation.
Font aussi partie de ces dispositions, , les obligations liées au paiement et à la restitution du dépôt de garantie, ainsi que l’obligation pour le propriétaire de fournir un logement décent, et pour le locataire de veiller à l’entretien du ce dernier.
En revanche, il ne sera pas possible pour le bailleur de prétendre à une possible réévaluation du loyer.
Rédiger et signer le bail : se prémunir contre d’éventuels litiges en se mettant en conformité
La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui régit les rapports entre locataires et bailleurs implique que toute location d’un bien à usage d’habitation, ou mixte, doit être conclue par écrit, dès lors que ce local constitue la résidence principale du locataire.
Cet écrit, le bail de location, doit prévoir les obligations et droits du locataire ainsi que ceux du bailleur. Il doit aussi faire mention et information des clauses obligatoires relatives à la location dont il fait l’objet (location à titre de résidence principale, location nu/meublée…)
L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 qui précise que « Chaque partie peut exiger, à tout moment, de l’autre partie, l’établissement d’un contrat conforme aux dispositions du présent article.»
> L’une ou l’autre des parties ne peuvent donc refuser la conclusion de ce bail.
Comment transformer un bail verbal en bail écrit ?
Le bail écrit sera établi à sa date de signature et devra mentionner l’ensemble des clauses et conditions fixées lors de cette location « verbale » (identités des parties, désignation et descriptif du logement, date de prise d’effet initiale, montant du loyer et des charges, dépôt de garantie…), ainsi que toutes les clauses obligatoires d’une location conformément à la législation en vigueur.
Dans ce bail, il pourra aussi être précisé une clause résolutoire et une clause de réévaluation du loyer. Cette dernière devra indiquer le trimestre de référence ou à défaut, sera retenue la date du dernier IRL publié par l’Insee à la date de prise d’effet du bail.
Enfin, le bailleur devra notifier au locataire, de préférence par courrier recommandé AR, sa décision de conclure un bail écrit et y joindre le projet de celui-ci.
Les conseils de Badia, chargée de gestion immobilière EDC
Il est nécessaire de procéder dès que possible à l’établissement et la signature d’un bail de location.
Points de vigilance :
La date de prise d’effet : Concernant la date de prise d’effet de ce bail, la législation ne fixant pas ce point-là, il apparaîtra nécessaire d’être vigilant.
Le bail verbal étant reconnu juridiquement, la date initiale de prise d’effet de cette location doit donc rester inchangée, et ce, quelle que soit la date de signature. La date de prise d’effet doit donc être celle de l’entrée dans les lieux du locataire.
En cas de contestation du locataire, seul un juge pourra statuer.
Réviser le loyer : La révision se fait à la date anniversaire du bail et ne pourra être appliquée que sur l’année en cours et il ne pourra pas être fait de rattrapage sur les années précédentes qui n’ont pas été révisées.
Toutefois, depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR du 24 mars 2014, le bailleur dispose d’un délai d’un an à compter de la date à partir de laquelle le loyer devient révisable, pour effectuer cette révision. Cette dernière prendra effet à compter de sa notification au locataire.
Badia Bouhraoua-Oumrida, chargée de gestion – Univers Immobilier
