Bien comprendre les charges de copropriété

Les charges de copropriété désignent les contributions que doivent verser les copropriétaires pour payer les frais et les dépenses nécessaires au fonctionnement d’une copropriété. Ces coûts comprennent notamment les frais d’administration, d’entretien et de conservation de l’immeuble.

Les charges sont réparties en fonction des lots qui sont constitués d’une partie privative à jouissance exclusive et de parties communes composées des espaces et équipements communs à la copropriété.

Cette quote-part de parties communes est exprimée en tantièmes ou millièmes. Elle est définie dans l’état descriptif de divisions, annexe au règlement de copropriété.

La loi du 10 juillet 1965 distingue deux types de charges de copropriété.

Les charges courantes

Ces charges sont prévues dans le budget prévisionnel voté en assemblée générale annuelle.

Elles concernent :

– Les dépenses d’administration de la copropriété tels que les honoraires de syndic, frais de convocation et de tenue d’assemblée générale, assurance multirisque immeuble…)
– Les frais de fonctionnement, tels que l’électricité, les contrats d’entretien des équipements communs (chaudière, ascenseur…)
– Les dépenses d’entretien courant à savoir les menues réparations.

Les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration de l’immeuble, sont dites charges générales.

Les charges générées par les services collectifs et éléments d’équipement commun, sont dites charges spéciales.

De même, lorsqu’un immeuble se compose de plusieurs bâtiments, le règlement de copropriété peut prévoir des charges générales et des charges spéciales par bâtiment.

Si vous êtes copropriétaires bailleurs, ces charges courantes, sont récupérables sur le locataire suivant les dispositions du décret n°87-712 du 26 août 1987, sauf les dépenses d’administration.

Les charges exceptionnelles

Les charges exceptionnelles sont toutes celles qui n’entrent pas dans le budget prévisionnel annuel et doivent être soumises au vote des copropriétaires en assemblée générale.

Elles concernent :

– Les travaux importants d’entretien, de conservation de l’immeuble ou d’amélioration (ravalement, remplacement de chaudière)
– Les diagnostics et études techniques
– Le fonds travaux imposé par la loi ALUR du 24 mars 2014 afin de constituer des provisions en vue de travaux futurs.

Ces charges incombent exclusivement aux copropriétaires et ne sont pas récupérables sur le locataire.

Tout copropriétaire est redevable de ses charges y compris les copropriétaires bailleurs en l’absence de locataire ou en cas de logement sinistré.

Les appels de fonds sont communément adressés tous les trimestres aux copropriétaires ou leur gestionnaire et sont exigibles au premier jour du trimestre.

Le non-paiement des charges peut mettre en difficulté une copropriété, le syndic peut se voir dans l’impossibilité de régler les fournisseurs et de pouvoir mener à bien ses missions d’entretien et de conservation de l’immeuble.

Les copropriétaires n’étant pas solidaires entre eux, le syndic a pour mission de recouvrer tous les impayés des copropriétaires défaillants. Les frais de recouvrement restent à la charge du débiteur. En dernier recours, le syndic peut faire voter en assemblée générale une procédure de saisie immobilière du bien.

Le service Immobilier reste bien entendu à votre disposition pour toute question complémentaire, n’hésitez pas à nous contacter.

Tatiana MICHEL, chargée du Pôle Technique & Syndic

Publié en septembre 2018, mis à jour par Laurence Billerit, directrice opérationnelle, le 12 février 2024.