Instaurée par la loi ALUR du 24 mars 2014, l’obligation faite aux copropriétés de créer un fonds de travaux en prévision des opérations futures est entrée en vigueur au 1er janvier 2017.
Ce fonds doit être constitué à la fin d’une période de 10 ans à partir de la date de réception des travaux de construction de l’immeuble.
L’obligation de constitution d’un fonds de travaux concerne toutes les copropriétés à usage de logements, bureaux ou commerce de plus de 50 lots depuis le 1er janvier 2024 et doit être étendue aux copropriétés de 50 lots maximum au 1er janvier 2025.
Constitution du fonds de travaux
Ce fonds permet de constituer une sorte d’épargne pour la copropriété, dont la vocation première est d’anticiper l’apparition de grosses dépenses , qu’elles soient prévues (Projet de plan pluriannuel de travaux, diagnostic technique global, ravalement, mise aux normes énergétiques…) ou non dans le PPT (travaux relatifs à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants…), ou soudaines (urgences), afin d’éviter les difficultés financières.
Son montant varie en fonction de l’existence ou non d’un Projet de Plan pluriannuel de Travaux (PPT).
Lorsque l’assemblée générale a adopté un Projet de Plan pluriannuel de travaux (PPT), le montant de la cotisation annuelle ne peut pas être inférieur à :
- 2,5 % du montant des travaux prévus dans le PPT adopté
- et 5 % du budget prévisionnel
Lorsque l’assemblée générale n’a pas adopté de PPT, le montant minimal de la cotisation annuelle du fonds de travaux est fixé à 5% du budget prévisionnel voté chaque année en assemblée générale.
Les copropriétaires, prévoyant de futurs travaux importants, peuvent décider de fixer une cotisation supérieure s’ils le souhaitent.
Utilisation du fonds de travaux
La loi prévoit différentes utilisations possibles de ce fonds, suivants les situations face auxquelles la copropriété peut se voir confrontée.
Ainsi, de manière standard, l’assemblée générale votant dans les conditions de majorité usuelles, peut affecter tout ou partie des sommes détenues sur le fonds de travaux au financement de travaux décidés par la copropriété ou prescrits par les lois et règlements. L’affectation des fonds doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges.
De plus, lorsqu’une intervention a été décidée en urgence par le syndic pour des considérations touchant à la sauvegarde de l’immeuble, l’assemblée générale peut décider d’affecter les sommes du fonds de travaux au paiement de cette intervention.
Création d’un compte bancaire séparé
Le syndic doit ouvrir un compte bancaire séparé, rémunéré au nom du syndicat des copropriétaires, sur lequel sont versées les cotisations au fonds de travaux.
Montant maximal du fonds de travaux
La loi prévoit une obligation, pour les copropriétaires, de se positionner quant au devenir du fonds de travaux, lorsqu’il atteint un montant supérieur au budget prévisionnel de la copropriété ou lorsque le montant du fonds de travaux dépasse de 50 % le montant des travaux prévus dans le PPT. Dans cette hypothèse, le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale :
- La question de l’élaboration d’un plan de travaux sur les années à venir ;
- La question de la suspension des cotisations au fonds de travaux.
Il est enfin à noter que le fonds de travaux est attaché au lot et non à chaque copropriétaire, de sorte que les sommes versées à ce titre ne donnent pas lieu à remboursement par le syndicat des copropriétaires en cas de vente du bien.
L’équipe du service Immobilier
