Vous avez acheté un logement en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement). Le chantier n’est pas terminé. Et pourtant… vous recevez des appels de fonds de copropriété.
Est-ce légal ? Devez-vous payer ? Voici ce que dit le droit immobilier.
VEFA et copropriété : à partir de quand existe-t-elle ?
Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, la copropriété existe juridiquement dès la livraison du premier lot (article 1-1 de la loi du 10 juillet 1965).
Autrement dit, dès qu’un premier lot est achevé et livré, la copropriété est constituée. Même si tous les bâtiments ne sont pas terminés.
Le syndic provisoire : quel est son rôle ?
Avant la première assemblée générale, un syndic provisoire est désigné dans le règlement de copropriété ou par le promoteur.
Son mandat est limité à un an.
Ses missions principales :
- Convoquer l’assemblée générale constitutive
- Faire voter le premier budget prévisionnel
- Présenter son contrat et ceux de syndics concurrents
- Mettre en place les contrats essentiels (assurance, entretien, maintenance)
- Assurer l’entretien courant
Mais attention, le syndic ne peut pas appeler de fonds librement. Il doit respecter un cadre strict.
Le règlement de copropriété est joint au sous seing privé par le notaire.
Ce document contient des informations essentielles sur la copropriété, il est donc indispensable de le lire attentivement !
En tant que copropriétaire, vous devrez vous y conformer.
Le syndic peut-il appeler des fonds avant la première assemblée générale ?
Le principe est clair :
Le syndic ne peut appeler de provisions qu’après constitution de la copropriété et, en principe, après vote d’un budget.
Toutefois, l’article 35 du décret du 17 mars 1967 prévoit deux situations :
- Si le règlement de copropriété prévoit une provision initiale : Le syndic provisoire peut l’exiger.
- Si aucune provision n’est prévue : Il peut demander le remboursement des dépenses réellement engagées et payées, jusqu’à la première assemblée générale.
Ces dépenses doivent être nécessaires (par exemple) :
- Assurance de l’immeuble
- Électricité des parties communes
- Eau
- Sécurité des ascenseurs
Livraison ou achèvement : une distinction essentielle
C’est ici que tout se joue.
La livraison correspond à la remise matérielle des clés.
L’achèvement, lui, est une notion juridique définie à l’article R261-1 du Code de la construction et de l’habitation.
Un logement est considéré comme achevé lorsque :
- Les ouvrages indispensables sont réalisés
- Les équipements nécessaires à son utilisation sont installés
- Les défauts non substantiels ne rendent pas le bien impropre à sa destination
En clair, un bien peut être juridiquement achevé sans être livré.
Qui paie les charges : le promoteur ou l’acquéreur ?
La réponse dépend de l’achèvement.
La Cour de cassation (3e chambre civile, 22 janvier 2014, n°12-29.368) a précisé que l’acquéreur n’est redevable des charges qu’à compter de l’achèvement de son lot.
Avant cet achèvement, les charges incombent au promoteur.
Vous recevez des appels de fonds avant livraison : que faire ?
Posez-vous trois questions :
✔ La copropriété est-elle juridiquement constituée ?
✔ Une provision est-elle prévue dans le règlement ?
✔ Votre lot est-il juridiquement achevé ?
Chaque situation est différente. Une erreur d’analyse peut vous faire payer des sommes non dues.
Investir en VEFA exige une vigilance juridique
La VEFA est un outil puissant pour construire votre patrimoine.
Mais elle suppose une parfaite maîtrise :
- Du droit de la copropriété
- Du droit de la construction
- Des règles d’achèvement
- Des charges récupérables
Vous avez un doute sur vos charges de copropriété en VEFA ?
Un échange permet souvent de sécuriser votre position.
Notre association accompagne les investisseurs privés en :
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Protégez votre investissement.
Adèle Semenzin – chargée du pôle Technique & Syndic, service Immobilier
Jonathan Olle – juriste, service Juridique.
