Évincer votre locataire du bail commercial peut vous coûter cher… Tout savoir sur l’indemnité d’éviction !
Vous êtes propriétaire d’un bien que vous louez au travers d’un bail commercial ? Vous attendez l’expiration du contrat pour changer d’occupant ou pour insuffler d’autres projets à votre bien ?
Vous devez savoir que priver votre locataire de son local commercial peut vous contraindre à lui régler une indemnité d’éviction…
Voici un sujet plutôt épineux que nous vous proposons d’aborder afin de mieux en cerner le bien-fondé.
Quelles sont les éléments retenus pour évaluer l’indemnité d’éviction ?
L’indemnité équivalant à des dommages et intérêts, il n’existe pas une formule de calcul unique pour permettre une réparation au plus juste.
Ainsi, le Code du Commerce indique cependant que la partie principale de l’indemnité d’éviction est fondée sur l’évaluation de la valeur marchande du fonds de commerce.
A titre indicatif, il précise que sont des éléments accessoires pris en compte dans l’indemnité d’éviction le coût du déménagement du fonds et les frais de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation payés à l’occasion de l’acquisition d’un nouveau pas-de-porte ou d’un nouveau droit au bail équivalent…
Les parties peuvent-elles convenir dans le bail de renoncer à tout ou partie de l’indemnité d’éviction ?
Le Code de Commerce indique explicitement que le droit au renouvellement est une règle d’ordre public, il ne peut lui être fait échec sous quelle que forme que ce soit. Autrement dit, même si les parties le souhaitent ainsi, elles ne pourront limiter ou empêcher le droit au renouvellement car le bail commercial ne peut déroger à la loi.
Pour autant, même si la législation ne confère pas à l’indemnité d’éviction cette primauté de la loi sur les volontés contractuelles, la jurisprudence est constante sur le lien indissociable entre les deux, l’indemnité d’éviction nourrissant le fondement du droit au renouvellement.
Serait donc considérée comme non écrite (abusive et non applicable) la clause du bail stipulant que le bailleur ne sera redevable de l’indemnité d’éviction ou qu’elle sera forfaitisée.
Dans quels cas le bailleur peut se soustraire à son obligation de verser une indemnité d’éviction ?
Le Code de Commerce prévoit deux exceptions où le locataire évincé ne pourra réclamer la réparation de son préjudice en cas de refus de renouvellement de son bail :
– Si le bailleur justifie de motifs graves et légitimes à l’encontre du locataire.
Il devra lui avoir adressé au moins un mois avant une mise en demeure par acte extrajudiciaire, précisant sous peine de nullité, le motif invoqué et reproduisant les termes du de l’alinéa 1° du I de l’article L145-17 du Code de Commerce.
La jurisprudence assez constante fait ressortir que peuvent notamment être considérés comme tels le non-paiement des loyers, les difficultés et retards à payer, la non-exécution par le locataire de travaux lui incombant, non exploitation injustifiée depuis au moins trois mois…
– Si l’immeuble est en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative et qu’il doit être totalement ou partiellement démoli ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.
A noter ! L’échappatoire du bail dérogatoire…
Conclu pour une durée maximale de 3 ans, il permet aux parties d’échapper au statut tant avantageux que contraignant des baux commerciaux. Par conséquent, ce contrat de courte durée n’offrant pas droit au renouvellement, il dispense le bailleur de son obligation du paiement de l’indemnité d’éviction à l’expiration du contrat.
Références légales : L145-14 et suivants du Code de Commerce
Discutons-en !
Toute l’équipe d’EDC reste à votre écoute, n’hésitez pas à nous contacter !
Jenny FONTANO, juriste – univers Immobilier