Vous gérez votre bien en location vous-même et vous devez régulariser les charges de votre locataire chaque année. Il vous est difficile de vous y retrouver entre les charges récupérables, non-récupérables, et les provisions sur charge. Voici comment procéder…
Le copropriétaire bailleur peut récupérer les arriérés de charges et de loyers pendant 3 ans.
Cette règle s’applique également au locataire qui a payé trop de charges et qui souhaite se faire rembourser le trop versé.
Votre locataire règle chaque mois des provisions pour charges avec son loyer. A la fin de chaque exercice comptable et après la clôture des comptes et leur approbation en assemblée générale, votre syndic vous adresse un relevé annuel individuel de charges.
Certains syndics calculent la part locative appelée « charges récupérables » alors que d’autres ne le font pas. Sachez que le syndic n’a pas l’obligation d’inclure cette prestation et peut la facturer en plus, à votre demande.
Les charges récupérables sont définies suivant les dispositions du décret n°87-712 du 26 août 1987, à savoir :
1- Les frais de fonctionnement, tels que l’électricité des parties communes, les consommations d’eau, les contrats d’entretien des équipements communs (chaudière, ascenseur…)
Attention : Certains contrats d’entretien n’incombent qu’aux copropriétaires. C’est le cas des contrats de chauffage ou d’ascenseur lorsque qu’ils concernent le renouvellement et le gros entretien des équipements.
Les consommations d’eau privative et de gaz sont déterminées à partir de relevés de compteurs dont les coûts sont détaillés sur vos décomptes individuels.
Une particularité majeure concerne le nettoyage de la résidence :
2- Les dépenses d’entretien courant : les menues réparations.
3- La taxe d’ordures ménagères dont vous trouvez le montant sur votre taxe foncière.
Les charges non-récupérables sont :
Une fois les charges récupérables identifiées, il conviendra de calculer votre quote-part en fonction de vos tantièmes de charges générales et/ou spéciales.
Exemple 1 :
– Salaires employé d’immeuble (nettoyage des parties communes et sortie des containers) : 15 000 €
– Charges sociales : 12 000 €
– Total contrat de nettoyage : 27 000 €
– Votre quote-part de charges communes générales : 134/10 000 tantièmes
– Votre quote-part de charges entretien 27 000 € X 134/10 000 = 361.80 €
– Quote-part de charges récupérables sur le locataire : 361.80 € X 75 % = 271.35 €
Exemple 2 :
– Charges ascenseurs : 2600 €
– Votre quote-part charges ascenseur : 165/5689 tantièmes
– Quote-part de charges récupérables : 2 600 € X 165 / 5689 = 75.41 €
Exemple 3 :
– Contrat entretien désenfumage : 456 €
– Votre quote-part charges spéciales bât C : 239/7865 tantièmes
– Quote-part de charges récupérables : 456 € X 239 /7865 = 13.85 €
Vous louez votre logement pour la première fois et vous vous demandez comment estimer la provision pour charges de votre locataire.
– Identifier les charges récupérables de la copropriété à partir de l’état des dépenses
– Calculer le montant des charges récupérables au prorata de vos charges communes générales et spéciales.
– Evaluer les consommations d’eau et de gaz : Elles sont plus complexes à estimer car elles peuvent varier d’un locataire à l’autre. Vous pouvez prendre en compte les précédentes consommations comme référence.
– Ajouter le montant de la taxe d’ordures ménagères
– Diviser le coût total par 12 afin d’obtenir le montant des provisions mensuelles
A noter ! Une fois le calcul de la régularisation effectué, si le montant est significatif n’oubliez pas d’ajuster le montant aux nouvelles provisions sur charges afin d’éviter des écarts trop importants sur les prochaines années.
L’association EDC reste à votre disposition pour toute question complémentaire.
Tatiana Michel – chargée du pôle Technique, univers Immobilier
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