Propriétaire d’un ou plusieurs biens au sein d’une résidence, vous vous êtes probablement déjà rendu, ou fait représenter, à une des assemblées générales de copropriété tenues annuellement.
Si celles-ci ont pour objectif, notamment, de prendre les décisions nécessaires à l’organisation et la conservation de la résidence, certaines de leurs résolutions peuvent parfois être contraires aux dispositions légales applicables en la matière.
Aussi, dans un objectif de protection des copropriétaires, la loi met-elle en place un recours de contestation, selon des modalités bien précises.
Quelles sont les décisions contestables ?
En pratique il est possible de contester la validité de l’assemblée générale dans son ensemble, ou d’une ou plusieurs résolutions prises indépendamment.
La contestation devra tout de même être fondée sur une irrégularité suffisamment grave pour justifier un recours.
Cette irrégularité pourra porter, par exemple, sur le non-respect des règles de convocation de l’assemblée, la violation des règles de majorité, l’absence de pièces justificatives ou encore un excès de pouvoir du syndicat des copropriétaires.
Enfin, seules sont contestables les décisions en tant que telles, c’est-à-dire celles ayant été soumises au vote. De fait, les questions ou simples projets de résolutions présentés lors de la réunion, ne sauraient faire l’objet d’une objection.
Qui peut contester ?
Afin d’être en mesure de contester une telle décision il est, dans un premier temps, nécessaire d’être copropriétaire au jour de la délibération.
Par conséquent, la contestation d’une assemblée tenue en cours de vente d’un lot ne saurait, sauf clause expresse prévue dans l’acte de vente, être réalisée par l’acquéreur dès lors que le transfert de propriété n’a pas eu lieu.
A contrario, le vendeur n’a pas qualité à agir en ce sens dès lors que l’assemblée s’est tenue postérieurement à la vente, quand bien même la décision concernerait le budget en vigueur lorsque celui-ci était encore copropriétaire.
Il en résulte également que ne peuvent effectuer une telle contestation ni le syndicat des copropriétaires, ni le locataire en place, ni le syndic.
Néanmoins, la seule qualité de copropriétaire n’est pas suffisante puisque ne peuvent contester les décisions prises par l’assemblée, que les copropriétaires défaillants ou opposants.
Revêtent la qualité de défaillants les copropriétaires n’étant ni présents, ni représentés lors de la tenue de l’assemblée. Sont opposants ceux ayant voté contre la résolution concernée.
Attention : Les copropriétaires abstentionnistes n’étant pas qualifiés d’opposants, ceux-ci ne pourront contester les décisions sur lesquelles ils se sont abstenus.
Quel délai pour agir ?
Toute action ayant pour objet de contester les décisions prises en assemblée générale doit être introduite, par un copropriétaire réunissant les conditions précitées, dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale faite par le syndic.
De manière plus précise, ce délai commencera à courir à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée envoyée par le syndic au domicile du copropriétaire.
En cas d’absence de notification, ou d’irrégularité dans la démarche, ce délai est porté à 5 ans à compter de la date de tenue de l’assemblée générale.
Contre qui agir ?
La demande amiable faite au syndic n’étant pas suspensive de prescription, la contestation devra nécessairement être réalisée par voie d’assignation du syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.
Que devient la résolution reconnue irrégulière par la juridiction ?
La sanction ordinaire est la nullité de l’assemblée générale ou de la résolution concernée, ainsi que, éventuellement, l’attribution de dommages et intérêts si le copropriétaire contestataire était en mesure de prouver un préjudice financier certain.
Si vous êtes concerné(e) par ce sujet, nous restons à votre disposition pour analyser votre situation personnelle, n’hésitez pas à nous solliciter.
L’équipe du service Immobilier
