Dans le cadre d’une procédure d’expulsion d’un locataire défaillant, il apparaît parfois injuste pour un bailleur de se voir refuser le concours de la force publique par l’Administration.
En effet, il arrive que l’Etat refuse son accord, soit directement par écrit, soit en s’abstenant de répondre sous deux mois après la délivrance du procès-verbal de réquisition de concours de la force publique. Ce refus peut être justifié par des considérations sociales liées à l’âge et à la situation familiale du locataire défaillant ou bien au trouble à l’ordre public qu’entrainerait l’expulsion.
Côté bailleur, le préjudice financier augmente dans la mesure où le montant de la dette locative (indemnité d’occupation) ne cesse de croître lorsque la récupération du bien est retardée.
Dès lors que le préjudice du bailleur est dû au maintien de l’occupant dans les lieux à raison du refus de concours de la force publique, le propriétaire a la possibilité de former un recours auprès de la Préfecture.
Avant de saisir la juridiction administrative, le propriétaire bailleur qui s’estime lésé exerce en premier lieu un recours gracieux.
Cette demande peut être initiée dès le refus écrit de l’administration ou bien à l’expiration du délai de 2 mois après le dépôt de la réquisition.
Le propriétaire bailleur adressera lui-même la requête par courrier recommandé avec accusé réception à la préfecture ou par le biais d’un huissier de justice.
La requête a pour objet de solliciter l’annulation de la décision expresse ou tacite et de chiffrer le préjudice subi, tout en apportant les justificatifs et les pièces relatives à la procédure.
L’Administration aura alors 4 mois pour rendre sa décision, son silence équivalant à un refus.
Dans l’hypothèse d’un nouveau refus implicite ou explicite, le propriétaire bailleur dispose de deux mois pour saisir le tribunal administratif dans le ressort duquel se trouve l’immeuble loué. La demande devra, cette fois-ci, être présentée par ministère d’avocat.
Sur quelle période ?
Le propriétaire peut demander le paiement des indemnités d’occupation dues par le locataire indélicat :
– Début de la période à prendre en compte : 2 mois après la délivrance du procès-verbal de réquisition de la force publique.
– Fin de la période : accord du préfet.
Si l’administration peut être saisie pendant la trêve hivernale, bien que les opérations d’expulsion soient suspendues jusqu’à son terme, les indemnités d’occupation, quant à elles, ne seront pas prises en compte pendant cette période, soit du 1er novembre au 31 mars.
Quels montants prendre en compte ?
Le chiffrage correspond, de manière générale :
– Au montant de l’indemnité d’occupation mise à la charge de l’ancien locataire en cas d’impayés postérieurs à la décision refusant le concours de la force publique (ou à l’expiration du délai de 2 mois après le dépôt de la réquisition)
– Aux charges non réglées, postérieures à la décision refusant le concours de la force publique (ou à l’expiration du délai de 2 mois après le dépôt de la réquisition)
– Éventuellement, suivant votre situation particulière, des dommages et intérêts liés au refus.
Téléchargez le tableau à compléter pour calculer et justifier le montant du préjudice : Calculer le montant de mon préjudice
L’association EDC se tient à votre disposition pour vous accompagner dans la rédaction d’un recours gracieux auprès de la préfecture.
Caroline Delaere, juriste – Univers « Immobilier«
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