Depuis la création du dispositif VISALE en 2016, cette caution locative gratuite a fortement évolué et permet aujourd’hui à de nombreux bailleurs de sécuriser leurs locations.
Nous faisons le point sur les modalités d’application de cette garantie.
Qu’est-ce que la garantie VISALE ?
Cette caution, entrée en vigueur le 1er février 2016, s’est substituée à un dispositif existant complexe et peu utilisé, la Garantie des risques locatifs (GRL), qui a pris fin le 31 décembre 2015.
Gratuite pour le bailleur, comme pour le locataire, elle garantit ainsi un paiement régulier de ses loyers.
La procédure de souscription est des plus simples : il suffit au locataire potentiel de se rendre sur le site internet www.visale.fr et d’obtenir un « visa » à présenter au propriétaire bailleur. Grâce à ce document certifié par l’organisme Action Logement, le bailleur saura que la garantie VISALE entrera en jeu en cas d’incident de paiement de son locataire, et ce quel que soit la cause des difficultés de paiement.
Couverture des loyers impayés
Depuis le 24 mai 2018, le dispositif VISALE garantit les loyers impayés pendant toute la durée du bail.
Néanmoins, son application est limitée à 36 mensualités impayées pour les logements du parc privé et 9 mensualités pour ceux du parc locatif social.
Dès lors que la garantie aura été actionnée par le bailleur, celui-ci se verra ainsi indemnisé par Action Logement qui demandera ensuite au locataire remboursement des sommes en question. A défaut de recouvrement amiable, Action Logement mettra en œuvre les procédures contentieuses usuelles pouvant aller jusqu’à la résiliation du bail.
Couverture des dégradations locatives
Les contrats VISALE signés depuis le 01/02/2019, couvrent également les dégradations locatives pour les logements du parc privé dans la limite de deux mois de loyers charges comprises, en complément du dépôt de garantie.
Attention : Les contrats signés antérieurement au 01/02/2019 ne bénéficient pas de cette couverture.
En pratique, le dispositif VISALE prévoit un délai raisonnable de paiement par le locataire de trente jours à compter de la réalisation de l’état des lieux de sortie mentionnant les dégradations.
Si à l’échéance de ce délai l’ex-locataire ne s’est pas acquitté des sommes dues, le bailleur dispose également d’un délai trente jours pour déclarer ces dégradations sur www.visale.fr. Pour ce faire il devra fournir copie de l’état des lieux d’entrée et de sortie, ainsi que des justificatifs de réparations.
Si les garanties proposées par ce dispositif avantagent chaque partie, leur application reste soumise à des conditions particulières.
Les conditions liées au locataire
Depuis le 24 mai 2018, l’ensemble des personnes de moins de 30 ans, quelle que soit leur situation, peuvent prétendre à ce dispositif.
La garantie VISALE peut désormais également bénéficier aux salariés de plus de 30 ans relevant du régime social agricole et plus généralement à tous les salariés de plus de 30 ans en mutation professionnelle.
Par ailleurs, le ménage locataire est éligible à VISALE dans la limite d’un taux d’effort maximum de 50 % (Loyer + Charges / Revenus d’activité ou de remplacement du ménage locataire).
Il est à noter que, dans le cadre d’un ménage composé de plusieurs personnes, il suffit que l’une d’entre elles soit éligible pour que l’ensemble du ménage bénéficie de l’application de la garantie.
En cas d’impayés, le locataire devra alors rembourser à Action Logement les sommes réglées pour son compte au bailleur, mais il pourra dans certain cas obtenir un échéancier et payer en ligne sur le site de VISALE.
Les conditions liées au bail
Le logement potentiellement concerné par la garantie VISALE devra être situé sur le territoire français (hors COM) et constituer la résidence principale du locataire. Son loyer mensuel ne devra pas dépasser certains plafonds, à savoir 1500€ en Ile-de-France et 1300€ sur le reste du territoire.
Le bailleur sera nécessairement une personne privée, physique ou morale, de sorte qu’en sont exclus les organismes HLM ou SEM.
Bien que la location puisse se faire vide ou meublée, elle devra en tout état de cause faire l’objet de la signature d’un bail conforme à la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et devra nécessairement contenir une clause résolutoire visant la résiliation du bail pour non-paiement du loyer.
S’agissant des dispositions particulières, il est à noter que le bail garanti ne saurait être conclu entre membres d’une même famille et, qu’en cas de colocation, il devra être individualisé.
Par ailleurs, des dispositions spécifiques sont appliquées pour les jeunes et les publics logés par un organisme d’intermédiation locative.
Attention : Le dispositif VISALE est exclusif de toute autre garantie ayant potentiellement le même objet (cautionnement, assurances privées …)
Alexandre Bernot – Juriste, univers Immobilier