Depuis la création du dispositif VISALE en 2016, cette caution locative gratuite a fortement évolué et permet aujourd’hui à de nombreux bailleurs de sécuriser leurs locations.
Nous faisons le point sur les modalités d’application de ce dispositif.
Qu’est-ce que la garantie VISALE ?
Entrée en vigueur le 1er février 2016, elle s’est substituée à la complexe et peu utilisée Garantie des risques locatifs (GRL), supprimée le 31 décembre 2015. Gratuite pour le bailleur, comme pour le locataire, elle garantit ainsi un paiement régulier de ses loyers.
La procédure de souscription est des plus simples : il suffit au locataire potentiel de se rendre sur le site internet www.visale.fr et d’obtenir un « visa » à présenter au propriétaire bailleur. Grâce à ce document certifié par l’organisme Action Logement, le bailleur aura la certitude que la garantie VISALE entrera en jeu en cas d’incident de paiement de son locataire, et ce quelle que soit la cause des difficultés de paiement.
Couverture des loyers impayés
Depuis le 24 mai 2018 le dispositif VISALE garantit les loyers impayés pendant toute la durée du bail. Néanmoins son application est limitée à 36 mensualités impayées pour les logements du parc privé et 9 mensualités pour ceux du parc locatif social.
Dès lors qu’un impayé de loyer surviendra, la garantie devra être actionnée par le bailleur. Celui-ci se verra indemnisé par Action Logement, qui sollicitera ensuite du locataire le remboursement des sommes en question. A défaut de recouvrement amiable, Action Logement mettra en œuvre les procédures contentieuses usuelles pouvant aller jusqu’à la résiliation du bail et l’expulsion locative.
Couverture des dégradations locatives
Les contrats VISALE signés depuis le 01/02/2019, couvrent également les dégradations locatives pour les logements du parc privé dans la limite de deux mois de loyers charges comprises, en complément du dépôt de garantie.
Attention : Les contrats signés antérieurement au 01/02/2019 ne bénéficient pas de cette couverture.
En pratique le dispositif VISALE prévoit un délai raisonnable de paiement par le locataire de trente jours à compter de la réalisation de l’état des lieux de sortie mentionnant les dégradations.
Si à l’échéance de ce délai l’ex-locataire ne s’est pas acquitté des sommes dues, le bailleur dispose également d’un délai trente jours pour déclarer ces dégradations sur www.visale.fr. Pour ce faire il devra fournir copie de l’état des lieux de sortie, ainsi que des justificatifs de réparations.
Si les garanties proposées par ce dispositif avantagent chaque partie, leur application reste soumise à des conditions particulières.
Les conditions liées au locataire
Depuis le 24 mai 2018, l’ensemble des personnes de moins de 30 ans, quelle que soit leur situation, peuvent prétendre à ce dispositif.
La garantie VISALE bénéficie également aux salariés de plus de 30 ans relevant du régime social agricole et plus généralement à tous les salariés de plus de 30 ans en mutation professionnelle.
Nouveauté 2021 : A compter du 4 juin 2021 peut également prétendre au bénéfice de cette garantie toute personne salariée de plus de trente ans, dont le revenu mensuel net est inférieur à 1.500 €.
Le ménage du locataire est éligible à VISALE dans la limite d’un taux d’effort maximum de 50 % (Loyer + Charges / Revenus d’activité ou de remplacement du ménage locataire).
Il est à noter que dans le cadre d’un ménage composé de plusieurs personnes, il suffit que l’une d’entre elles soit éligible pour que l’ensemble du ménage bénéficie de l’application de la garantie.
En cas d’impayés, le locataire devra alors rembourser à Action Logement les sommes réglées pour son compte au bailleur, mais il pourra dans certains cas obtenir un échéancier et payer en ligne sur le site de VISALE.
Les conditions liées au bail
Le logement potentiellement concerné par la garantie VISALE devra être situé sur le territoire français (hors COM) et constituer la résidence principale du locataire. Son loyer mensuel ne devra pas dépasser 1500€ en Ile-de-France et 1300€ sur le reste du territoire.
Le bailleur sera nécessairement une personne privée, physique ou morale, de sorte qu’en sont exclus les organismes HLM ou SEM.
Bien que la location puisse se faire vide ou meublée, elle devra en tout état de cause faire l’objet de la signature d’un bail conforme à la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, et devra nécessairement contenir une clause résolutoire visant la résiliation du bail pour non-paiement du loyer.
S’agissant des dispositions particulières, il est à noter que le bail garanti ne saurait être conclu entre membres d’une même famille et, qu’en cas de colocation, il devra être individualisé.
Par ailleurs, des dispositions spécifiques sont appliquées pour les jeunes et les publics logés par un organisme d’intermédiation locative.
Attention : Le dispositif VISALE est exclusif de toute autre garantie ayant potentiellement le même objet (cautionnement, assurances privées …).
Néanmoins l’ensemble des aides mises en place par Action Logement restent cumulables avec la garantie VISALE : Avance loca-pass, aide à la mobilité, aide mobili-jeune (https://www.actionlogement.fr/).
Alexandre Bernot – Juriste, univers Immobilier
