Le dispositif « DUFLOT – PINEL »

Mis en place pour les investissements réalisés entre le 1^er janvier 2013 et le 31 aout 2014, le dispositif d’aide à l’investissement locatif DUFLOT a été modifié sous l’intitulé PINEL pour les acquisitions effectuées du 1^er septembre 2014 jusqu’au 31 décembre 2024.

Les investissements éligibles

Il s’agit :

– des logements acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement par le contribuable ;
– des logements que le contribuable fait construire ;
– des logements que le contribuable acquiert et qui font ou qui ont fait l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf ;
– des logements qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence que le contribuable acquiert et qui font ou qui ont fait l’objet de travaux de réhabilitation permettant au logement d’acquérir des performances techniques voisines de celles d’un logement neuf, de même qu’aux locaux affectés à un usage autre que l’habitation que le contribuable acquiert et qui font ou qui ont fait l’objet de travaux de transformation en logement ;
– de la souscription de part de sociétés civiles de placements.

Ces logements devront respecter les conditions suivantes :

– respecter un niveau de performance énergétique globale ;
– être situés dans des communes classées dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements ;
– être achevés dans les trente mois qui suivent la date de la signature de l’acte authentique d’acquisition (dispositif PINEL) ou la déclaration d’ouverture de chantier (dispositif DUFLOT).

L’engagement des investisseurs

Il s’agit des personnes physiques, fiscalement domiciliées en France qui achètent un logement directement ou par l’intermédiaire d’une SCI ou souscrivent des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) lorsque le montant de la souscription sert à financer une telle acquisition.
L’avantage fiscal n’est pas applicable aux titulaires de droits démembrés (nu-propriétaire, usufruitier). Une exception est toutefois prévue en cas de décès de l’un des conjoints durant l’engagement de location.
En cas de réalisation d’un investissement en indivision, chaque indivisaire peut bénéficier du dispositif à hauteur de sa quote-part, sous réserve du respect des engagements prévus.
L’investisseur s’engage à donner le bien en location nue à titre d’habitation principale à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal pendant une durée minimale de neuf ans pour le dispositif DUFLOT et de six ans pour le dispositif PINEL.
Pour les investissements réalisés à compter du 1^er janvier 2015, il est possible de louer à un ascendant ou un descendant, en dehors de son foyer fiscal.
Le dispositif peut être prorogé de trois années supplémentaires pour le dispositif DUFLOT et de six années supplémentaires pour le dispositif PINEL.
La location doit prendre effet dans les douze mois de l’acquisition ou de l’achèvement de la construction ou des travaux. Elle doit être effective et continue.
La durée de location est calculée de date à date à compter de celle de la prise d’effet du bail initial.
Le logement peut être loué à un organisme public ou privé qui le donne en sous-location nue à usage d’habitation principale du sous-locataire.

Les plafonds de loyer et de ressources à respecter

Le bailleur doit s’engager à ce que le montant des loyers ne soit pas supérieur à un plafond relevé chaque année.
Ce plafond doit être respecté pendant toute la période de l’engagement de location. Il varie en fonction de la zone dans laquelle le logement est donné en location.
Les plafonds de loyers mensuels, par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour les baux conclus en 2026 :

Aux plafonds de loyer ci-dessus, il est ensuite appliqué un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante : 0,7 + 19/S, dans laquelle S est la surface du logement. Le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.
Les ressources du locataire (dernier revenu fiscal de référence) ne doivent pas excéder un plafond fixé pour 2026 comme suit :

Le montant de la réduction d’impôt

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement, retenu dans la limite de 5 500€ par mètre carré de surface habitable, sans pouvoir dépasser globalement 300 000 €.
Le taux de la réduction d’impôt est de :

– 18% (DUFLOT) – Engagement de 9 ans
– 12% – 18% – 21% (PINEL) – Engagement de 6 – 9 – 12 ans

La réduction d’impôt est répartie, par parts égales, à compter de l’année d’achèvement du logement  ou de son acquisition si elle est postérieure ou encore de la souscription des parts de SCPI.
Elle est imputée sur l’impôt sur le revenu dû au titre de cette même année puis sur l’impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes. Le solde de la réduction d’impôt qui, au titre d’une année d’imposition, excède l’impôt dû par le contribuable ne peut pas être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes.

Focus sur les spécificités du dispositif DUFLOT – PINEL outre-mer

Si l’ensemble des critères présentés ci-dessus pour la Métropole restent identique, le taux de la réduction d’impôt est majoré :

– à 29% (dispositif DUFLOT) ;
– à 23%, 29% ou 32%, selon que la durée de l’engagement de location est respectivement de six, neuf ou douze ans (dispositif PINEL).

Des plafonds de loyers et de ressources des locataires spécifiques à ces départements sont également établis :

Enfin, le niveau de performance énergétique est apprécié en fonction de la situation géographique de l’investissement.

Thomas Soulié – Juriste, service Fiscalité & Patrimoine

Mis à jour le 03/04/2026