Le droit de préemption dans le bail d’habitation
L’article 15 de la Loi du 6 Juillet 1989 a créé un droit de préemption au bénéfice du locataire dès lors que le bailleur a pris la décision de formaliser son souhait de vendre le logement par la délivrance d’un congé.
En effet, lorsque le bailleur informe son locataire de son souhait de vendre le logement loué, il doit lui adresser, à peine de nullité, un congé indiquant le prix et les conditions de la vente projetée.
Cette formalité vaut offre de vente au profit du locataire qui peut acheter ou renoncer à l’acquisition.
L’indication du prix et des conditions de la vente projetée dans le congé pour vente
En outre, le bailleur devra indiquer le prix de vente auquel il souhaite céder son bien.
Le prix notifié au locataire est librement fixé par le bailleur qui peut proposer un prix supérieur au marché dès lors qu’il n’en ressort aucune intention frauduleuse, c’est-à-dire proposer volontairement au locataire un prix élevé tout en sachant qu’il aurait été impossible pour lui d’obtenir le financement suffisant par un établissement de crédit.
Le cas échéant, le locataire ne pourra contester le congé qui lui est donné qu’en établissant la mauvaise foi du bailleur.
Il en résulte que le bailleur devra être en mesure de justifier du montant du prix de vente, de sa réelle volonté de vendre et du caractère non excessif du prix notifié.
L’option du locataire
A réception du congé, le locataire dispose d’une option. Il peut soit renoncer à l’achat, soit exercer son droit de préemption, en acceptant l’offre qui lui est faite. Il ne dispose pas d’une autre faculté.
Il a ainsi été jugé que le locataire ne peut solliciter une expertise pour établir que le prix qui lui a été indiqué est manifestement excessif.L’exercice du droit de préemption par le locataire n’est valable que si ce dernier accepte la vente aux conditions mentionnées dans le congé ; ce qui n’est pas le cas lorsque le locataire conditionne son acceptation à une diminution de prix.
Le bailleur quant à lui ne peut subordonner l’acceptation du locataire au versement d’un pourcentage du prix. En effet, outre le fait que cette condition ne soit pas préconisée par la loi, cela réduirait les délais accordés aux locataires pour réunir les fonds.
Enfin, si le locataire refuse de préempter à l’expiration du délai de préavis, il est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le logement.
Le locataire accepte l’offre de vente
Lorsque le locataire décide d’acheter le logement, il devra faire parvenir son acceptation au bailleur par le biais d’une lettre recommandée avec accusé de réception.
Le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de 2 mois pour la réalisation de l’acte de vente.
Défaut de régularisation de la vente convenue
A l’expiration du délai de deux mois dont dispose le locataire pour préempter (ou 4 mois si le locataire a recours à un prêt), lorsque la vente n’est pas effectivement réalisée, l’acceptation est nulle de plein droit et le locataire est déchu de tout titre d’occupation. Il n’est pas acquéreur et n’est plus locataire.
Le cas échéant, le bailleur aura la possibilité de saisir le juge des contentieux de la protection afin de lui demander de constater la résiliation du bail d’habitation et d’ordonner l’expulsion du locataire dès lors que celui-ci refuse de quitter les lieux.
Une telle demande ne peut être admise que dans l’hypothèse où la non réalisation de la vente dans le délai imparti est due au fait du locataire.
Notification de la vente consentie à un tiers à des conditions plus avantageuses
Cependant, la Cour de cassation a estimé que seul le bailleur peut se prévaloir de cette nullité. Elle ne peut pas par exemple être invoquée par le candidat acquéreur ayant été évincé par le locataire.
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Jérémy Gau, juriste – univers Immobilier