La loi Hoguet et son décret d’application encadrent de façon très stricte les mandats de vente. Ces règles sont d’ordre public. Tout mandat conclu en violation de ces dispositions est nul.
La nullité du mandat entraîne la perte du droit à rémunération du mandataire.
Quelles sont les conditions de validité du mandat ?
Le mandat est soumis à toutes les conditions de validité d’un contrat, notamment :
- Les parties au contrat doivent être désignées précisément : état civil complet, désignation précise du bien objet du mandat.
- Préalablement à la signature du mandat, il appartient au mandataire de communiquer au mandant une notice d’information (art 242-1 code de la consommation).
Quelles sont les informations obligatoires ?
Les informations obligatoires du mandat sont réglementées (Décret 72-678 du 20-7-1972 art. 72), et sont :
- L’objet du mandat : le client donne mandat de louer, de rechercher un acquéreur, de rechercher un bien à l’achat, de gérer etc.
- Les pouvoirs de l’agent immobilier : le mandat doit indiquer l’étendue des pouvoirs donnés à l’agent immobilier et ainsi déterminer les actes qu’il peut réaliser pour son client. Sauf mention expresse, le mandat de vente ne confère pas à l’agence le pouvoir d’aliéner le bien ni celui de représenter le vendeur pour conclure la vente.
- La durée du mandat : la durée n’est pas réglementée pour les mandats simples. Le mandat exclusif est quant à lui résiliable à l’issue d’une période de 3 mois.
- (L’article L215-1 du code de consommation, doit être intégralement reproduit sur le mandat).
- Les maniement de fonds : le mandat doit préciser les conditions dans lesquelles l’agence est autorisée à percevoir des fonds. Si la carte professionnelle est délivrée « sans détention de fonds », cette mention doit figurer au mandat.
- L’obligation de rendre des comptes : dans un mandat de vente, l’obligation consiste à informer régulièrement le vendeur sur l’accomplissement de sa mission, à avertir en cas de difficulté (code de déontologie du décret 2015-1090 du 28 août 2015).
L’agent immobilier a également obligation d’informer son client dans les 8 jours de la réalisation de sa mission. - Le prix de vente et les conditions de détermination de la rémunération de l’agent immobilier : Le mandat doit préciser le prix de vente du bien ainsi que les conditions de détermination de la rémunération et de qui en aura la charge (acquéreur ou vendeur ou les deux).
Le saviez-vous ?
Lorsque les honoraires sont à charge de l’acquéreur, les droits de mutations sont moins élevés. En effet, dans ce cas, les droits de mutation s’appliquent sur le prix du bien déduction faite des honoraires de transaction alors que lorsque les honoraires sont à charge du vendeur, les droits de mutation s’appliquent sur le prix honoraire compris.
- Les moyens mis en œuvre par l’agent immobilier : notamment les moyens pour diffuser les annonces auprès du public.
- Les informations professionnelles : doivent être mentionnés sur le mandat, le numéro de registre, le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle ; le nom ou la raison sociale et l’adresse de l’entreprise ainsi que l’activité exercée ; le nom et adresse du garant.
- Le nom et coordonnées du médiateur que le client peut saisir en cas de litige.
- La finalité des données personnelles (RGPD) : destinataire des données, durée de conservation. Information de l’existence du droit de portabilité (accès aux données), droit de modification, de suppression…
Si le mandat est signé à distance ou hors des bureaux du mandataire :
- L’agence doit adresser avant toute signature du mandat une notice d’information précontractuelle mentionnant les caractéristiques essentielles du service, prix, délai, coordonnées et identité du professionnel, possibilité de recourir à un médiateur de la consommation.
- Il doit indiquer le délai et les modalités de rétractation (code consommation art L.221-18S). Le formulaire de rétractation doit être joint au mandat.
Dans le cadre d’un mandat exclusif, les obligations de l’agent immobilier sont renforcées :
Le mandat doit indiquer :
- Les modalités sous lesquelles l’agence rend compte de ses actions et à quelle périodicité.
- Le caractère d’exclusivité doit être très apparent.
- Un exemplaire du mandat doit être remis immédiatement au vendeur à peine de nullité.
- Les dispositions de l’article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 doivent être reproduites en caractères très apparents, à peine de nullité.
Quelles sont les obligations du mandataire ?
Le mandataire a une obligation de diligence dans l’accomplissement de la mission à laquelle il s’est engagé. Il a également une obligation d’information et de conseil en tant que professionnel de l’immobilier.
Et celles du mandant ?
Il est tenu au respect de ses engagements contractuels ; il doit transmettre au mandataire toutes les informations et documents dont ce dernier aurait besoin dans la réalisation de sa mission.
Le Conseil EDC : Lisez bien l’intégralité du mandat !!
Jacinta Vincent– Juriste, service Immobilier
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