Outre les dispositions de l’article 15 de la loi de 1989 qui fixe les circonstances selon lesquelles le locataire peut bénéficier d’un délai de préavis réduit à un mois, il ressort d’un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation que le bailleur d’un logement soumis à la loi du 6 juillet 1989 peut accepter de réduire le délai à un mois (au lieu des trois habituels) alors même que les conditions pour en bénéficier ne sont pas remplies. En revanche, le bailleur qui accorde le préavis réduit ne peut se rétracter valablement sans condition.
Lorsque les parties au contrat de location décident d’appliquer ce préavis abrégé, en dehors de cas légaux et d’un commun accord, il importe avant tout que l’entente sur le préavis abrégé soit matérialisée par un écrit non équivoque. Par exemple, dans un avenant signé par chacune des parties.
La Cour de Cassation indique comment le bailleur peut ensuite revenir sur son acception de réduire le préavis du locataire: il faut qu’il justifie avoir informé les locataires de son changement d’avis avant leur départ. A défaut, les remords du propriétaire sont sans effet et il ne peut réclamer aux locataires le paiement des loyers correspondant à un préavis de 3 mois.
La réduction du délai à un mois est de droit pour le locataire dans des cas limitativement énumérés par l’article 15 de la loi de 1989 :
– En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;
– Si l’état de santé du locataire, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile (la Loi ALUR du 24 Mars 2014 a supprimé la condition d’âge qui limitait la mesure aux personnes de plus de 60 ans);
– Si le locataire est bénéficiaire du RSA (Revenu de Solidarité Active);
– Dans les « zone tendues » au motif que le temps de vacance locative dans ces zones serait très faible ;
– Si le locataire est bénéficiaire de l’AAH (Allocation Adulte Handicapé) ;
– Si le locataire est attributaire d’un logement social.
La loi ALUR impose toutefois au locataire qui souhaite bénéficier du préavis réduit de préciser le motif invoqué et de le justifier au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable est de 3 mois, et le locataire doit s’acquitter de ses loyers pour cette période.
Si le congé est donné prématurément par le locataire, il n’en sera pas moins valable pour autant, mais en reportera ses effets à la date pour laquelle il aurait dû être donné.
Jérémy GAU, juriste – Univers « Immobilier«
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