Locataire, bailleur, comment gérer un litige ?

Les relations bailleur-locataire ne sont hélas pas toujours fluides et sans conflit…
Le litige peut porter sur le montant du loyer, une régularisation de charges, un état des lieux, le remboursement d’un dépôt de garantie…
Qu’il porte atteinte au confort voire à la sécurité de son occupant, ou qu’il soit lié à un désaccord pécuniaire, ce litige peut entraîner des agissements et comportements disproportionnés.
Si la communication entre les deux parties n’a pas permis de résoudre le litige, il est possible de tenter une conciliation et d’éviter ainsi le risque d’être assigné pour non-respect de ses engagements contractuels (défaut de paiement par exemple).

Agir en toute légalité

Certains locataires estimant être victimes d’abus, floués par leur bailleur, ou que leur logement ne répond pas aux normes de décence requises, décident de suspendre unilatéralement le paiement de leurs loyers jusqu’à la résolution de leur problème.
Cette pratique est interdite par la loi, sauf dans de très rares cas (insalubrité avérée du logement). Elle est donc sanctionnée par les tribunaux de manière quasi-systématique.
C’est pourquoi, il convient en premier lieu de saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC) du département où est situé le logement concerné afin qu’elle tente de trouver une solution amiable.
La Commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement par le bailleur ou par le locataire. Il suffit d’adresser une lettre recommandée avec accusé de réception exposant les faits et accompagnée des justificatifs nécessaires à l’examen du dossier.
Cette commission est composée en nombre égal de représentants de bailleurs et de locataires et rend un avis dans les deux mois suivant sa saisine.
Selon les dispositions de l’article 20 de la loi du 6 juillet 1989, la CDC est compétente pour les litiges relatifs aux baux d’habitation vide ou meublée, dès lors que le logement constitue la résidence principale du locataire (à l’exception du bail mobilité), portant sur :

– la réévaluation de loyers sous-évalués et à l’encadrement des loyers,
– les charges locatives et les réparations,
– le congé, l’état des lieux, le dépôt de garantie,
– les caractéristiques du logement décent, le mobilier…

Si sa saisine est par principe facultative, elle reste obligatoire avant tout recours au juge lorsque le litige porte sur un des points suivants :

– Hausse d’un loyer sous-évalué au renouvellement du bail,
– Baisse d’un loyer surévalué,
– Encadrement de l’évolution des loyers entre deux locataires successifs,
– Complément de loyer

En pratique, suite à une convocation écrite par courrier ou par mail, les parties doivent se présenter en personne ou se faire représenter par une personne mandatée en cas d’empêchement.
En cas d’accord, les parties signent un document de conciliation. Le recours au juge n’est alors plus possible sauf en cas de non-respect dudit accord.
En l’absence d’accord, la CDC émet dans un délai de 2 mois un avis qui pourra être porté à la connaissance du juge si par la suite, une des parties décide d’entamer une procédure judiciaire sur le litige en question.
Dans ce cas, et si aucune solution amiable n’est trouvée, la consignation des loyers (hors charges) peut être demandée devant le tribunal judiciaire, dans l’attente du règlement du litige.
Lorsque le juge a autorisé la consignation des loyers , ces derniers sont versés par le locataire sur un compte de la caisse des dépôts.

L’association EDC reste bien sûr, à votre entière disposition pour toute précision et pour vous accompagner dans vos démarches.

Coralie GASQUET – Pôle Gestion, univers Immobilier