Promise par le gouvernement depuis plusieurs mois et finalement promulguée par le Journal Officiel du 24 novembre 2018, la loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN), constitue la dernière réforme majeure du cadre juridique du logement.
Si celle-ci s’intéresse en grande partie aux dispositions encadrant la location, elle modifie également certaines règles applicables à la copropriété.
Voici un tour d’horizon des principaux changements à retenir en votre qualité de copropriétaire.
Lorsqu’un copropriétaire ne peut se rendre à l’assemblée générale, qu’elle soit ordinaire ou extraordinaire, la loi lui permet de s’y faire représenter.
Jusqu’à lors un copropriétaire, ou tout autre mandataire, ne pouvait recevoir plus de trois pouvoirs, représentants au maximum 5% des voix totales de la copropriété.
La loi ELAN conserve ce maximum de trois mandats, mais étend la limite à 10% des voix totales.
Par ailleurs, elle offre la possibilité à chacun des époux copropriétaires d’un même bien de recevoir personnellement des pouvoirs.
Enfin, elle interdit définitivement au syndic de distribuer lui-même des pouvoirs reçus en blanc. En pareil cas la répartition devra donc être faite par le président de séance après son élection en début d’assemblée générale.
Le texte expose que les copropriétaires pourront désormais participer à l’assemblée générale par « présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique ».
De fait, il reviendra au syndic de mettre en place des moyens techniques adéquats, permettant aux copropriétaires qui le souhaitent d’assister à l’assemblée par ce biais.
Il est précisé que les conditions d’identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique seront définies ultérieurement par décret.
Est également instaurée la possibilité pour les copropriétaires qui ne pourront pas assister à l’assemblée générale (physiquement ou par visioconférence), de voter par correspondance.
Pour être recevable, ce vote devra être réalisé au moyen d’un formulaire envoyé préalablement à la tenue de l’assemblée générale. Cet imprimé devra exprimer clairement les intentions de vote.
Tout formulaire imprécis ou exprimant une abstention sera considéré comme un vote défavorable à la résolution concernée.
Ici encore, un décret viendra définir prochainement les mentions obligatoires du formulaire de vote par correspondance et ses modalités de remise au syndic.
Suite à la tenue de l’assemblée générale, il revient au syndic d’en notifier le procès-verbal aux copropriétaires opposants ou défaillants (ni présents ni représentés). En pratique le syndic réalisera généralement cette notification à l’ensemble des copropriétaires de la résidence.
Auparavant cette notification devait intervenir dans les deux mois qui suivaient la réunion de copropriété. Ce délai est à ce jour réduit à un mois.
En matière de copropriété, il était légalement prévu un délai de prescription extraordinaire, dans la mesure où, jusqu’au 24 novembre 2018, les charges impayées se prescrivaient suite à l’écoulement d’un délai de dix ans.
La loi ELAN vient réduire ce délai en le calquant sur celui de droit commun : le délai de prescription des charges de copropriétés est ramené à cinq ans.
Par conséquent le syndicat des copropriétaires ne pourra agir en paiement à l’encontre d’un copropriétaire défaillant que dans les cinq années qui suivent l’émission de l’appel de fonds correspondant aux charges impayées.
A défaut d’action dans ce délai le recouvrement des charges en question deviendra impossible.
Légalement le syndic est dans l’obligation de remettre tout document intéressant la copropriété sur simple demande du conseil syndical.
Néanmoins aucune sanction automatique n’était réellement prévue en cas de manquements du syndic à cette obligation.
C’est aujourd’hui chose faite, puisque la loi ELAN prévoit qu’en « cas d’absence de transmission des pièces, au-delà d’un délai d’un mois à compter de la demande du conseil syndical, des pénalités par jour de retards sont imputées sur les honoraires de base du syndic ».
Le montant minimal de ces pénalités sera fixé ultérieurement par décret.
Si certaines dispositions du régime de la copropriété sont ainsi modifiées, la loi ELAN entend également donner au pouvoir exécutif les moyens de mettre en place des réformes plus structurelles.
En effet le texte habilite le gouvernement à recourir à deux ordonnances afin de :
– Distinguer différents régimes juridiques suivant la taille et les caractéristiques des copropriétés. Ce texte devra être adopté avant le 24 novembre 2019 mais n’entrera en vigueur qu’au 1er juin 2020 ;
– Créer un code de la copropriété. Cette ordonnance devra être adoptée avant le 24 novembre 2020.
Alexandre BERNOT, juriste – univers Immobilier
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