Mon voisin dépasse les limites… de propriété !
Vous vous êtes rendu compte que la haie de votre voisin avait été plantée sur votre terrain ! En plus, son beau garage tout neuf érigé sur son terrain dépasse aussi un peu sur le vôtre !
Vous vous êtes rendu compte que la haie de votre voisin avait été plantée sur votre terrain ! En plus, son beau garage tout neuf érigé sur son terrain dépasse aussi un peu sur le vôtre !
«J’ai un doute sur les limites de ma propriété, comment puis-je clarifier la situation ?»
Deux terrains contigus peuvent avoir fait l’objet d’un bornage, commencez par vérifier ce point. Celui-ci permet de prévenir ou de prouver l’empiètement. A défaut, vous pouvez solliciter un bornage amiable ou judiciaire.
Intentionnel ou non, cela constitue un empiètement et sa sanction peut être très sévère !
C’est le fait d’étendre une construction, des plantations ou des ouvrages… au-delà de la limite séparative des deux terrains contigus appartenant à deux propriétaires différents.
Il constitue un abus de droit par l’atteinte à la propriété du voisin qui n’a pas donné son consentement.
La propriété est un droit absolu. Nul ne peut vous contraindre à céder votre propriété si ce n’est pour cause d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité… (article 544 et suivants du Code civil).
– Vous pouvez régler amiablement le litige avec votre voisin.
Deux solutions s’offrent à vous pour faire disparaitre l’empiètement : Soit vous choisissez de céder la partie concernée de votre terrain à votre voisin, soit celui-ci devra remettre les lieux en état.
Cette remise en état peut se traduire par la démolition de la partie illégitime de la construction, l’arrachage des haies ou élagage de l’arbre coupable d’empiètement…
– Vous pouvez obtenir la remise en état de votre propriété devant le Tribunal.
La sanction de l’empiètement est indiscutable, victime de celui-ci, vous avez le droit de solliciter la remise en état des lieux et au paiement de dommages-intérêts (article 555 du Code civil).
Il vous appartiendra seulement de prouver qu’il y a empiètement. Les circonstances de votre demande de remise en état et l’existence d’un réel préjudice lié à l’empiètement ne rentrent pas en ligne de compte.
Au-delà de trente ans à compter de la naissance de l’empiètement, votre voisin pourrait se prévaloir de la prescription acquisitive (il serait alors propriétaire par l’usage et à défaut de contestation de votre part).
De plus, ce délai peut être abaissé à dix ans si votre voisin, de bonne foi, pense réellement être propriétaire car il disposerait d’un « juste titre » sur le terrain (autrement dit, le vendeur du terrain attenant a transféré à votre voisin, au travers d’un acte juridique, des droits dont il ne disposait pas sur la parcelle).
ZOOM sur deux arrêts de la Cour de Cassation …
– Seule la partie qui empiète doit être démolie !
La Cour rappelle que la démolition doit porter uniquement sur la partie illégitime. Elle peut donc se traduire par un rabotage du mur litigieux pour mettre fin à l’empiètement. En l’espèce, un atelier-garage empiétait sur le fonds voisin sur une bande d’une superficie de 0,04 m².
Référence : Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 10 novembre 2016, n°15-25.113
– Peu importe les conséquences de la sanction de l’empiètement !
La Cour rappelle que l’auteur d’un empiètement ne peut invoquer, pour éviter la démolition de sa construction illégitime, le « droit au respect de ses biens » prévu par l’article 1er alinéa 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales. En l’espèce, l’empiètement s’effectuait par l’un des murs porteurs de sa maison.
Référence : Cour de cassation, Troisième chambre civile, 21 décembre 2017, n°16-25.40
Discutons-en !
Toute l’équipe d’EDC reste à votre écoute, n’hésitez pas à nous contacter !
Jenny FONTANO – juriste, univers Immobilier
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