Lorsqu’un litige survient, dans quelques matières que ce soit, la question de la prescription se pose irrémédiablement. En effet, toute action en justice se doit d’être exercée dans les délais prévus par la loi, en fonction de la matière à laquelle elle se réfère. En matière immobilière, les règles applicables à ce jour sont issues de la loi ALUR du 24 mars 2014 (promulguée le 26 mars).
La conclusion d’un bail d’habitation entraîne pour le preneur (locataire) l’obligation de régler l’intégralité des loyers et charges qui lui sont quittancés, en retour de l’usage paisible des lieux.
Toutefois, lorsque des irrégularités de paiement apparaissent, une action judiciaire en recouvrement des sommes dues est parfois inévitable.
Dans son ancienne rédaction l’article 7-1, en son alinéa premier, de la loi du 6 juillet 1989 légiférant les rapports locatifs, disposait que « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit ».
La loi ALUR du 24 mars 2014 est venue modifier cette disposition, ramenant la prescription de cinq à trois ans.
Le régime transitoire instauré initialement et laissant aux bailleurs jusqu’au 27 mars 2017 afin de réclamer les arriérés de loyers et/ou charges nés avant le 27 mars 2014 étant terminé, la seule prescription applicable à ce jour est la prescription triennale issue de la loi ALUR.
Par conséquent les propriétaires doivent être vigilants dans la mesure où ils ne pourront agir en recouvrement de sommes impayées seulement dans les trois ans qui suivent leur naissance.
La prescription ne court pas ou est suspendue contre celui qui est dans l’impossibilité d’agir par suite d’un empêchement résultant de la loi, d’une convention ou de la force majeure. Dans cette hypothèse, il reviendra au demandeur de l’action de prouver son impossibilité d’agir en temps utiles.
La prescription peut également se trouver interrompue, notamment lorsqu’une assignation en justice est délivrée.
A noter que : L’interruption fait naître une nouvelle prescription. La suspension interrompt simplement le cours de la prescription pendant le temps durant lequel la personne n’a pas été en mesure d’initier la procédure adéquate. Dès lors que cette personne retrouve la capacité d’agir en justice, l’écoulement de la prescription recommence au même stade où il s’était arrêté.
Mis à jour le 15/10/2018 par Alexandre BERNOT – juriste, univers Immobilier
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