Vous avez investi ou souhaitez investir dans une résidence de services, EDC l’association des investisseurs vous dit tout ce que vous devez savoir.
Une résidence de services est un immeuble dans lequel un locataire appelé aussi « exploitant » ou « gestionnaire » sous-loue des chambres ou des appartements et propose des services tels que le petit déjeuner, le nettoyage des locaux loués, la fourniture de linge de maison ou encore des soins médicaux pour les résidences EHPAD.
Les activités des résidences sont spécialisées. Elles peuvent être :
- des résidences étudiantes, réservées aux étudiants ou jeunes actifs,
- des résidences séniors, pour les personnes âgées non dépendantes,
- des EHPAD pour les personnes âgées dépendantes qui ont besoin de soins médicaux,
- ou des résidences touristiques pour les vacanciers.
Le fonctionnement
Concrètement les investisseurs achètent un logement ou une chambre qui représente un lot de copropriété comme dans n’importe quel immeuble. Puis ils le louent à un preneur unique chargé de sous-louer aux occupants de la résidence et de leur fournir les prestations de services.
La particularité des résidences de services est que celui qui met en place les occupants n’est pas propriétaire des lieux mais locataire d’une multitude de bailleurs.
Quel est le rôle du syndic ?
Comme dans toutes les copropriétés, un syndic désigné par l’ensemble des copropriétaires (appelé de syndicat des copropriétaires) joue son rôle habituel, c’est-à-dire l’administration, la gestion et la conservation des parties communes de l’immeuble.
Il doit tenir une comptabilité et convoquer les copropriétaires à au moins une assemblée générale tous les ans.
Quels sont les principaux liens juridiques ?
Chaque copropriétaire est lié au preneur unique par un bail commercial d’une durée de 9 ans minimum.
Chacun perçoit un loyer payé la plupart du temps trimestriellement à terme échu.
Les bailleurs sont propriétaires de lots d’une copropriété ; lesquels forment automatiquement sans formalité le syndicat des copropriétaires ; lequel est lié au syndic par un contrat de syndic voté en assemblé générale des copropriétaires. Les contrats de syndic ont une durée de 1 à 3 ans.
Le preneur unique (exploitant) sous-loue aux occupants sous sa responsabilité au travers d’un un bail meublé ou de réservations de chambres pour les hôtels.
Qui est locataire de qui ?
Les occupants (ou sous-locataires) des logements ou « clients » dans une résidence de tourisme ou « résidents » dans une EHPAD sont les locataires de l’exploitant.
L’exploitant est le locataire des copropriétaires bailleurs.
Dans un bail commercial, celui qui donne la location est appelé « bailleur », celui qui prend la location est appelé un « preneur ».
Qui facture qui ?
Par principe, celui qui facture est celui qui demande le paiement.
L’exploitant demande le paiement des loyers et prestations aux sous-locataires.
Les bailleurs copropriétaires facturent individuellement l’exploitant. Toutefois, en la matière il est assez courant que les copropriétaires bailleurs donnent mandat au locataire exploitant de réaliser les factures en leur lieu et place.
Le syndic appelle les charges aux copropriétaires sauf convention différente entre le syndicat des copropriétaires et l’exploitant.
Jacinta Vincent, juriste – service Immobilier
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