La réintégration de l’ensemble des amortissements déduits depuis le début de l’investissement immobilier intervient en cas de rupture de l’engagement de location. Rappelons que l’engagement de location commence à compter de la location effective du bien, c’est-à-dire la prise d’effet du premier bail.
L’Administration Fiscale considère que cette rupture entraîne la remise en cause totale du dispositif et supprime donc l’ensemble des avantages fiscaux dont a bénéficié le contribuable depuis la livraison du bien immobilier locatif.
Une situation qui intéressera les investisseurs en immobilier locatif
Mme et M. MARTIN ont acquis un appartement (d’une valeur de 150 000 €) en décembre 2009 dans le cadre d’un investissement locatif régi par la loi ROBIEN RECENTRE. Ce logement a été livré en juillet 2011 et loué en janvier 2012. Notre couple a complété chaque année une déclaration spéciale de revenus fonciers 2044 S faisant apparaître une déduction au titre de l’amortissement ROBIEN RECENTRE.
En juillet 2019, parce que la situation du couple a évolué, la vente du bien est décidée, puis actée en décembre.
En 2021, c’est la « douche froide » ! Leur centre des impôts leur réclame la somme de 31 365 € à régler en plus de leur impôt annuel. En effet, l’engagement de location, sous le régime ROBIEN RECENTRE, est prévu pour une durée de 9 ans. Or, l’engagement de Mme et M. Martin n’a couvert qu’une durée de 7 ans de location. L’Administration Fiscale a donc remis en cause le dispositif.
Comment a été calculée la réintégration des amortissements ?
Tout d’abord, les services fiscaux procèdent au calcul du montant total des amortissements déduits sur les différentes déclaration de revenus fonciers (2044 S) et ce depuis la livraison du bien. En l’espèce, le montant des amortissements s’est élevé à 69 000 € : [(150 000 € x 6% x 7) + (150 000 € x 4%)].
Ensuite, s’il existe des déficits antérieurs non encore imputés (indiqués sur l’avis d’imposition), ils permettront de diminuer le montant à réintégrer dans le calcul de l’imposition.
En l’espèce, le montant des déficits antérieurs s’élevait à 6 000 €. Le montant total des amortissements pris en compte est donc de 63 000 € (69 000 € – 6 000 €).
Enfin, le montant obtenu est ajouté dans la catégorie des revenus exceptionnels. Afin de limiter la progressivité de l’impôt, la réintégration est soumise au système du quotient. Le montant obtenu est ainsi divisé par le nombre d’années d’amortissement, ajouté au revenu imposable du foyer concerné. L’impôt obtenu sur cette fraction est multiplié par le nombre d’années d’amortissement. En l’espèce, le montant de l’impôt de Mme et M. Martin, pour lesquels la tranche marginale à 30% est appliquée sur le revenu global, correspond à 21 600 € : [(63 000/7) x 30% x 8]
En plus de l’imposition générée par ce revenu exceptionnel, des prélèvements sociaux (15,5%) seront prélevés sur la somme réintégrée soit 9 765 € (63 000 x 15,5%).
Notre couple est donc redevable d’un impôt supplémentaire s’élevant à 31 365 € (21 600 € + 9 765 €).
En conclusion…
Excepté en cas de vente consécutive à un cas d’exonération prévue par l’Administration Fiscale (décès, licenciement ou invalidité de 2ème ou 3ème catégorie), si vous êtes engagés à louer votre logement sur une durée déterminée par un régime fiscal, il est donc préférable de respecter ce délai sous peine de sanction financière lourde !
L’équipe Fiscalité
