Avec l’avènement de la pandémie de covid-19, nombreuses sont les sociétés d’exploitation qui ont subi de plein fouet l’effondrement de l’économie du tourisme, impactant les résidences de tourisme. Par conséquent, en parallèle du plan de soutien mis en place par l’Etat pour sauver, « quoi qu’il en coûte » selon les mots du président Emmanuel Macron, les entreprises françaises de ce secteur, ces sociétés ont aussi cherché à réduire à tout prix leurs charges…en commençant par le poste le plus onéreux, vos loyers.
Fonds de solidarité, allègement des cotisations patronales, recours massif à l’activité partielle, prêt garantie état saison, prêt tourisme, incitation fiscale des bailleurs visant l’abandon de loyers…. Immédiatement, l’État a pris des mesures qu’il a ensuite fait évoluer pour s’ajuster aux besoins présents.
Un soutien qui connait toutefois une certaine limite : l’État aide les entreprises qui sont en difficultés depuis la pandémie. Celles qui étaient plus ou moins fragilisées en amont ne peuvent profiter de la plupart de ces aides exceptionnelles.
D’un côté, une société d’exploitation qui ne rentre plus dans ses frais ; de l’autre, un investisseur qui ne reçoit plus son loyer destiné à rembourser une partie de son crédit immobilier. Notons aussi que si l’État a invité les banques à une certaine solidarité via les possibilités de reports d’échéances de crédit, il semblerait que cette invitation ait été largement déclinée.
Certains preneurs usent des voies légales qui leurs sont ouvertes pour retenir le paiement et enjoindre aux négociations (conciliation judiciaire par exemple), d’autres, probablement moins légitimes, abusent des circonstances de la pandémie et utilisent la rétention des loyers comme outil de chantage pour forcer les négociations.
Les baux commerciaux qui vous lient à votre exploitant formalisent que ce dernier doit vous verser des loyers en contrepartie de la mise à disposition de votre appartement, indépendamment des résultats d’exploitation effectifs de la résidence. Le Code civil précise que « les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que par consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise ». Ainsi, les sociétés d’exploitation ne peuvent suspendre d’autorité le règlement de vos loyers.
Force majeure, exception d’inexécution… Outre le silence pesant de certains, les arguments juridiques pour tenter de justifier de la suspension, voire de l’annulation, du paiement les loyers ont été mis en avant par d’autres preneurs.
Pour autant, si l’exploitation du fonds de commerce a été perturbée par la Covid19 et les mesures d’urgence prises par le gouvernent pour limiter l’expansion de la pandémie, le bailleur ne devrait pas être impliqué dès lors d’une part qu’il n’est pas responsable de la situation sanitaire rendant l’exploitation moins profitable et d’autre part qu’il n’a pas entravé la mise à disposition et l’usage paisible des locaux. Si l’exploitant rencontre des difficultés pour payer votre loyer, il n’est pas nécessairement dans l’impossibilité de le faire. Nuance.
Il s’agit là d’une règle d’or du Code civil : les contrats doivent être exécutés de bonne foi.
De plus, il convient d’y cumuler l’expression « à circonstances exceptionnelles, mesures exceptionnelles ».
Nous l’avons dit ci-avant, la pandémie a indubitablement infecté les acteurs du secteur du tourisme. Pour autant, malgré les ordonnances prises en urgence par le gouvernement, le paiement des loyers n’a pas été neutralisé. La demande de paiement des loyers reste recevable devant un Tribunal. Face à un preneur qui justifie de son impossibilité à respecter ponctuellement ses engagements de paiement de loyer, du fait en l’occurrence des circonstances sanitaires qui ont bouleversé l’équilibre contractuel (production des comptes d’exploitation notamment, audit…), un bailleur qui aura proposé un report et un échelonnement des loyers concernés par la période de confinement mettra davantage de crédit à la satisfaction à son obligation de bonne foi. Il aura aménagé les modalités contractuelles pour tenir compte de l’impact de la crise sur l’activité de son locataire.
Notre solide expérience en matière de résidence de services nous permet de conclure que l’issue amiable nous paraît encore aujourd’hui la plus appropriée pour sortir de cette crise sans précédent. Pour autant, si aucun accord raisonnable ne peut être trouvé, la voie judiciaire doit être envisagée.
Bien au-delà d’un simple montage financier et fiscal, les investissements en résidences de services requièrent de solides connaissances juridiques et un réel savoir-faire pour allier les enjeux, parfois dissemblables, des parties.
Experts et expérimentés des investissements immobiliers depuis plus de 20 ans, nous savons que l’union fait la force. Lors d’une situation de crise, il est essentiel de se fédérer autour d’un interlocuteur unique pour rééquilibrer la relation particulière des bailleurs avec une société d’exploitation.
Nos compétences à votre service :
Toute l’équipe d’EDC reste mobilisée à vos côtés, prenez soin de vous.
Jenny FONTANO – juriste, univers Immobilier
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