Vente et prêt immobilier en cours : quelles incidences ?

La vente d’un bien financé par un prêt induit le plus souvent le remboursement total de celui-ci. Cette opération demande un certain formalisme et peut entraîner des frais : indemnités dues à la banque, voire frais de mainlevée d’hypothèque. Vous trouverez ci-après des informations sur les démarches à suivre et les éventuels frais consécutifs au remboursement total d’un prêt.

Le décompte de remboursement

La simple connaissance du capital restant dû d’un prêt permet une comparaison avec l’estimation d’un bien. Toutefois, en cas de compromis de vente, un décompte de remboursement anticipé établi par la banque devra être demandé. Ce document arrêtera les sommes dues à la date de remboursement souhaitée par l’emprunteur. Il y précisera le capital à devoir, les échéances restant à prélever ainsi que les éventuelles indemnités de remboursement anticipé.

Pour les offres de prêt émises à compter du 1^er juillet 2016, le décompte de remboursement anticipé est remis gratuitement par les banques.

Les indemnités de remboursement anticipé

Le remboursement anticipé d’un prêt immobilier peut donner lieu à la perception par la banque d’une indemnité. Cette indemnité est toutefois limitée par la loi à 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement (Art. R. 313-25 du Code de la consommation).

Certains prêts, notamment à taux variable, peuvent prévoir une clause dérogatoire portant sur cette pénalité, la réduisant ou la rendant inexistante. Il convient de se référer à l’offre pour le déterminer.

Par ailleurs, pour les prêts obtenus depuis le 1^er juillet 1999 (Art. L. 313-48 du Code de la consommation), l’indemnité ne peut être appliquée si le remboursement est motivé :

• par la vente du bien immobilier consécutive à un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint ;
• par le décès de l’emprunteur ou de son conjoint ;
• par la cessation forcée de l’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint.

Les frais de main levée d’hypothèque

Un crédit immobilier peut être assorti d’une hypothèque. L’hypothèque est une garantie qui porte sur un bien immobilier. La banque, si elle n’est pas payée dans les délais prévus, pourra ainsi obtenir la saisie de l’immeuble pour se rembourser. Si la vente d’un bien immobilier intervient avant la fin du crédit, la mainlevée de l’hypothèque devra être obtenue. Cette demande entraîne des frais ainsi que le paiement de droits et taxes à la charge de l’emprunteur. Cette mainlevée de l’hypothèque prend la forme d’un acte authentique réalisé le plus souvent par le notaire en charge de la vente.

La résiliation de l’assurance emprunteur (ADI)

L’obtention d’un crédit est toujours subordonnée à la souscription d’une assurance décès invalidité. En cas de remboursement total d’un prêt, l’assurance emprunteur n’a plus aucune utilité et doit être résiliée. Aussi, il est nécessaire, une fois le prêt éteint, de transmettre à l’assureur l’attestation ou la quittance de remboursement définitif reçue par la banque.

Moduler vos échéances ou renégocier le taux : une alternative à la vente

Si la vente de votre bien ne peut se réaliser ou n’est pas d’actualité et si vous anticipez des difficultés passagères, votre contrat de prêt peut prévoir une modulation à la baisse de vos échéances, voire une suspension temporaire de celles-ci. À l’inverse, vous pourrez accélérer le remboursement de votre crédit par des clauses permettant d’augmenter vos échéances.

Nous restons à votre disposition pour toute question sur le sujet.

Sébastien Leclerc, Directeur opérationnel – service Banque & Assurances

Mis à jour le 13/01/2023