Initialement soumis à la volonté des parties dans le bail commercial, la loi « Pinel » du 18 juin 2014 a créé un véritable droit de préférence au profit du locataire d’un local à usage commercial ou artisanal lorsque le propriétaire bailleur a décidé de vendre.
A la différence du droit de préemption dans le bail d’habitation (voir notre article « Le droit de préemption dans le bail d’habitation »), il n’est pas nécessaire que le propriétaire bailleur adresse un congé pour vente à son locataire, la seule intention de vendre notifiée à celui-ci formalise une offre de vente à son profit. Le locataire bénéficiera ainsi d’un droit de préférence sur tout autre acquéreur potentiel.
Le droit de préemption s’applique à toute cession d’un local intervenant depuis le 18 décembre 2014, peu importe la date de conclusion du bail commercial.
Ce droit de préférence concerne uniquement la vente d’un local à usage commercial ou artisanal.
Il ne sera pas applicable en cas :
– de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial ;
– de cession unique de locaux commerciaux distincts ;
– de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial.
– de cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux
– de cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.
La loi PINEL a toutefois omis de préciser si le droit de préemption reconnu au preneur à bail commercial est une disposition d‘ordre public, c’est-à-dire si les parties au bail commercial ont la faculté d’y déroger.
Cette erreur a été corrigée par la Cour de Cassation, dans une décision du 28 juin 2018 aux termes de laquelle elle a bel et bien conféré à l’article L 145-46-1 du code de commerce le statut d’ordre public.
Ainsi, une éventuelle clause privant le locataire titulaire d’un bail commercial de son droit de préemption est donc réputée non écrite.
Le bailleur devra notifier à son locataire, par courrier recommandé avec accusé de réception, par voie d’huissier ou par lettre remise en main propre, le prix et les conditions de la vente projetée.
Cette notification devra également reproduire, à peine de nullité, les quatre premiers alinéas de l’article L. 145-46-1 du code de commerce.
Elle vaudra offre de vente au profit du locataire qui disposera d’un délai d’un mois pour se prononcer :
– Si le locataire accepte cette offre de vente, il dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse, d’un délai de 2 mois pour réaliser la vente ;
– S’il notifie avec son acceptation l’intention de recourir à un prêt pour financer la transaction, son acceptation sera subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente sera porté à 4 mois ;
– S’il décide de refuser l’offre ou s’il ne réalise pas la vente dans les délais impartis, le propriétaire sera libre de vendre à un tiers sous réserves de ne pas consentir des conditions ou un prix plus avantageux.
Dans ce dernier cas, le bailleur devra de nouveau offrir au locataire la possibilité de préempter à ces nouvelles conditions selon la même procédure.
Dans le cas contraire, le locataire pourra demander la nullité de la vente conclue entre le propriétaire et le tiers acquéreur.
N’hésitez pas à vous rapprocher de nos services pour toute demande d’information complémentaire concernant l’exercice du droit de préemption du locataire dans le cadre d’un bail commercial.
Jérémy Gau, juriste – univers Immobilier
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