Lors de la vente d’un lot en copropriété, se pose la question de savoir qui du vendeur ou de l’acheteur devra régler les charges, les travaux en cours, difficile de s’y retrouver…
… et pourtant, le principe est simple c’est le copropriétaire qui reçoit l’appel de fonds qui paie.
De quel appel de fond s’agit-il ?
Peu importe :
- L’appel de fonds pour les charges courantes calculées selon le budget prévisionnel ;
- L’appel de fonds travaux ALUR ;
- L’appel de fonds pour des travaux décidés en assemblée générale ;
- La régularisation des charges après clôture et approbation des comptes.
En effet, les articles 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 stipulent que c’est l’exigibilité de la date de l’appel des fonds qui fixe qui du vendeur ou de l’acquéreur le paiera.
Le principe légal de répartition n’est toutefois pas obligatoire.
En effet, vendeur et acquéreur peuvent prévoir dans le compromis de vente un autre principe de répartition.
La clause de répartition n’a alors d’effet qu’entre le vendeur et l’acquéreur. Elle n’est pas opposable au syndic.
Si les parties ne prévoient pas de répartition particulière dans la promesse de vente, c’est le principe légal de répartition qui s’applique.
La date de signature définitive de mon bien est fixée le 2 avril, mon syndic m’informe que je serai redevable de la provision pour charges de la période du 01/04 au 30/06. Est-ce exact ?
Oui, c’est exact !
Comme l’indique l’article 14-1 de la Loi 65-557 du 10 Juillet 1965, les appels de fonds sont exigibles le premier jour de chaque trimestre.
Si vous vendez votre bien le 2, vous aurez été destinataire de l’appel de fonds et, selon le principe « celui qui reçoit, paie », vous en serez redevable.
Des travaux ont été votés lors de la dernière AG, le financement n’est pas encore terminé. Je vais vendre mon bien, qui doit payer les dernières échéances après l’acte définitif ?
Avant la signature du compromis de vente, vous avez fourni au futur acquéreur tous les documents nécessaires, lui permettant d’acheter votre bien en toute connaissance de cause.
L’acquéreur est alors informé qu’il devra régler les appels travaux qu’il recevra après la vente définitive.
Si l’acquéreur négocie avec vous la prise en charge des travaux votés antérieurement à la vente, vous pourrez donc adapter votre prix de vente en conséquence.
J’ai vendu mon bien en octobre dernier. Le syndic m’a adressé le 10 février suivant, une régularisation des charges suite à l’approbation des comptes de 2020. Suis-je obligé(e) de payer ?
Non !
La régularisation des charges est adressée par le syndic à celui qui est copropriétaire au moment de l’approbation des comptes.
Le trop ou moins perçu sur les provisions est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes (art. 6-2 al. 3 décret 17 mars 1967).
Fonds de roulement, fonds travaux : à quel remboursement peut prétendre le copropriétaire sortant ?
Le fonds de roulement, appelé aussi avance de trésorerie, est-il restitué au vendeur ?
Oui
Le jour de l’acte définitif, le montant que vous avez versé au syndicat des copropriétaires au titre de l’avance de trésorerie vous sera restitué, conformément aux dispositions de l’article 45-1 du décret 67-223 du 17 mars 1967. L’acquéreur versera alors la même somme au syndic.
Pour rappel, cette avance de trésorerie n’est pas obligatoire.
Elle peut être prévue par le règlement de copropriété ou votée en assemblée générale, à la majorité simple des copropriétaires présents et représentés (article 24 de la loi du 10 juillet 1965). Son montant ne peut excéder 1/6 du budget prévisionnel. Son montant est donc ajusté en fonction de l’évolution du budget. Les syndics y sont plutôt favorables car elle permet de compenser les imprévus financiers au sein de la copropriété.
Le fonds travaux rendu obligatoire par la loi ALUR du 24 mars 2014, en vue de travaux futurs, est-il restitué au vendeur ?
Non
Le fonds travaux est attaché au lot de telle sorte que les sommes provisionnées ne sont pas remboursables. Son montant est acquis au syndicat des copropriétaires.
Avant la signature du compromis, la quote-part du fonds de travaux attachée au bien figure dans les informations transmises (Pré état daté) à l’acheteur. Le vendeur peut donc faire valoir l’existence de ce fonds travaux au moment de la négociation du prix de vente, de façon à compenser les sommes qu’il a versées pour des travaux avant qu’ils soient effectués.
Après son obligation le 1er janvier 2017 et plusieurs réformes, notamment la dernière avec la loi Climat et Résilience depuis le 1er janvier 2022, les copropriétés de plus de 10 lots et de moins de 10 ans ont l’obligation de constituer ce fonds travaux. Il doit correspondre au minimum à 5% du budget annuel ou minimum 2.5% du plan pluriannuel de travaux.
L’association EDC reste à votre disposition pour toute question complémentaire.
Tatiana Michel – chargée du pôle Technique, univers Immobilier
