La Loi portant sur la lutte contre le dérèglement climatique et le renforcement de la résilience face à ses effets, pour combattre les passoires énergétiques et les difficultés financières liées aux travaux de rénovation, a été adoptée le 22 août 2021.
Trois de ses mesures concernent les copropriétés :
- L’installation de bornes de recharge électrique.
- L’obligation de diagnostic de performance énergétique.
- Réintégration du plan pluriannuel de travaux.
Son article 171 vient modifier la loi du 21 juillet 1965, portant sur les statuts de la copropriété avec l’introduction de l’article 14-2-1.
L’article 14-2-1 instaure le retour de l’obligation de réaliser un plan pluriannuel de travaux (PPT), afin d’encourager les copropriétaires à réaliser des travaux de rénovation énergétique.
Cette mesure concerne les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation, à l’issue des 15 ans à compter de la réception des travaux de construction de l’immeuble, puis actualisé tous les dix ans.
Elle entrera en vigueur :
- Le 1er janvier 2023 pour les immeubles de plus de 200 lots,
- Le 1er janvier 2024 pour les immeubles qui comptent 50 à 200 lots,
- Le 1er janvier 2025 pour les copropriétés de moins de 50 lots
Comment mettre en place le PPT ?
Le PPT est conçu obligatoirement par professionnel du bâtiment (architecte, expert), à la suite d’une analyse du bâti, des composants de l’immeuble, en plus d’un diagnostic de performance énergétique.
Toutefois, si l’immeuble a fait l’objet d’un diagnostic technique global en cours de validité, ne faisant apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat sera dispensé de l’obligation d’élaborer un plan pluriannuel durant la période de validité du diagnostic.
Les syndicats de copropriétaires auront l’obligation de réaliser un plan de travaux chiffré sur 10 ans, couplé d’une obligation de provision annuelle sur un fonds dédié.
Elaboration d’un plan chiffré
Le PTT devra comporter :
- La liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergies.
- Une estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation.
- Un échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les dix années à venir.
La liste des travaux ainsi que l’échéancier devront figurer dans le carnet d’entretien de l’immeuble.
Des décisions soumises au vote des copropriétaires en AG
Le PPT devra être :
- inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires par le syndic et voté à la majorité des voix des copropriétaires présents et représentés,
- adopté à la majorité des voix exprimées par tous les copropriétaires.
Financement du plan par un « super » fonds travaux
L’obligation d’élaboration d’un plan s’accompagne d’une obligation de provision annuelle sur un fonds travaux afin de financer les rénovations à venir.
L’obligation de constituer un fonds travaux :
- Ne concerne plus que les copropriétés comprenant des lots d’habitation achevés depuis plus de dix ans au lieu de 5 ans.
- Les copropriétés de moins de 10 lots ne pourront plus y déroger et ne pourront plus en voter la dispense.
- Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées pour le versement du budget prévisionnel.
L’assemblée générale peut décider de financer les travaux avec tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux, à la même majorité et selon la même clé de répartition que les travaux votés.
Le fonds travaux permet de financer non seulement les travaux prévus dans le plan mais aussi :
- les travaux urgents décidés par le syndic,
- les travaux nécessaires à la sauvegarde et non prévus dans le plan.
En cas d’adoption d’un plan pluriannuel, le montant de la cotisation annuelle sera :
- d’un minimum de 2,5% du montant total des travaux prévus par le PPT ;
- d’un minimum de 5% du budget prévisionnel.
L’assemblée pourra décider de provisionner un montant supérieur.
Fonds travaux attaché au lot
Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et non à la personne de sorte que lors d’une vente, le syndicat des copropriétaires ne restitue pas les fonds au vendeur.
Toutefois l’article 14-2-1 de la loi du 21 juillet 1965 introduit que l’acquéreur peut consentir à verser au vendeur le montant de la quote-part attachée au lot.
Un contrôle de la police de la sécurité et de la salubrité
Dans le cadre de l’exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, l’autorité administrative compétente pourra à tout moment demander au syndic de lui transmettre le plan pluriannuel de travaux afin de vérifier sa cohérence.
A défaut d’élaboration d’un plan pluriannuel ou en cas d’inadéquation du plan avec l’objectif de la loi, l’autorité compétente pourra élaborer un plan en lieu et place et aux frais du syndicat des copropriétaires.
Si vous souhaitez plus d’informations, n’hésitez pas à nous contacter !
Tatiana Michel – Chargée du pôle technique/syndic, univers Immobilier
