Votre bail commercial arrive à échéance ? Vous vous êtes accordés avec votre locataire sur le principe de poursuivre ce contrat mais vous ne parvenez pas à trouver un terrain d’entente sur ce prix ? Sachez que vous, ou votre locataire, pouvez vous désister de cet engagement à renouveler le bail en usant du droit d’option.
C’est tout simplement le droit de changer d’avis pour pouvoir mettre fin au bail commercial au terme de votre engagement contractuel.
Il est essentiel de retenir que le droit d’option peut être opposé à tout moment, tant qu’il n’y a pas eu accord sur le montant du loyer.
A cette étape, vous pouvez donc être dans l’une ou l’autre de ces situations :
– en cours de négociation amiable directement avec le locataire,
– en cours d’instance suite à la saisine du juge pour fixer le loyer.
« La parole fait tourner la girouette, l’action l’immobilise » disait Jules Renard… A contrario, vous ne pourrez donc plus faire valoir votre droit d’option :
– si vous vous êtes mis d’accord avec le locataire sur le montant du loyer,
– au-delà d’un mois après la notification du jugement fixant le loyer si une action judiciaire avait été engagée.
Vérifiez bien les conditions de votre bail ! Si vous vous êtes engagé par avance dans le contrat à renouveler le bail de votre locataire, à son échéance, vous ne pourrez bénéficier de ce droit de rétractation.
Le droit d’option ne requiert pas un formalisme particulier.
Cependant, il est recommandé de notifier votre désistement au locataire par acte d’huissier, comme vous auriez dû le faire pour notifier en bonne et due forme un refus de renouvellement.
Avant toutes choses, vous devez savoir que l’exercice du droit d’option est irrévocable. Celui qui en bénéficie doit, en amont, connaitre les conséquences financières.
Si vous êtes à l’initiative de cette rétractation, vous devrez régler une indemnité d’éviction à votre locataire. Cette compensation financière directement liée à votre décision d’évincer le locataire devra s’équilibrer avec l’avantage que lui aurait apporté le renouvellement de son bail. Ainsi, son coût pouvant être relativement important, il serait judicieux de l’évaluer avant de mettre un terme définitif au contrat.
Si c’est votre locataire qui a usé de son droit, il devra quitter le local commercial, sans pouvoir réclamer cette indemnité.
A savoir ! En cas d’action en fixation du loyer, les frais d’instance seront pleinement supportés par qui aura opposé son droit d’option.
Discutons-en !
Toute l’équipe d’EDC reste à votre écoute, n’hésitez pas à nous contacter !
Jenny FONTANO – Juriste, univers Immobilier
Sources :
L. 145-57 du Code de Commerce
Cour de cassation, chambre civile 3, 11 décembre 2013, N°12-29020
Cour de cassation, chambre civile 3, 14 janvier 2015, N°13-23490
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