La loi du 22 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et la simplification, dite la loi 3DS, porte sur des mesures de simplification de l’action publique pour accélérer et améliorer la mise en œuvre des politiques de logement, transition écologique, santé ou encore mobilité adaptée aux particularités de chaque territoire.
Dans son volet décentralisation, la loi 3DS est venue préciser certains contours du domaine juridique immobilier. Quelles sont les principales nouveautés qu’apporte cette loi ?
Formalisme imposé pour les annonces immobilières locatives des particuliers
Du côté des particuliers, un nouveau formalisme est exigé concernant la mise en location de leur bien. Désormais, comme pour les professionnels de l’immobilier, les annonces de mise en location devront comporter les éléments suivants :
- Montant du loyer mensuel et des charges récupérables
- Encadrement des loyers pour les biens situés en zone tendue
- Montant du dépôt de garantie
- Caractère meublé ou non du logement
- Surface habitable
- Commune et arrondissement le cas échéant
- Année de construction
Un arrêté devra être pris prochainement pour déterminer définitivement les obligations des particuliers.
A noter également que ces éléments viennent s’ajouter aux DPE et informations relatives aux risques naturels, technologiques, miniers, et bientôt, celle relative au recul du trait de côte.
Précisions sur le dispositif d’encadrement des loyers
Des précisions sont apportées concernant le dispositif d’encadrement des loyers notamment :
- La prolongation de l’expérimentation de l’encadrement des loyers pour une période de 3 ans. Pour rappel, cet encadrement était institué par la loi ELAN du 23 novembre 2018 pour une durée provisoire de 5 ans à des fins de tests. Désormais, ce dispositif sera prolongé jusqu’au 23 novembre 2026.
- L’extension de l’encadrement aux villes qui se porteront candidates avant le 23 novembre 2022 et dont la candidature sera acceptée.
- Le renforcement du contrôle des dépassements des loyers avec la possibilité pour les mairies, dans le cas où le préfet accorde cette délégation de pouvoir, d’assurer « la police des loyers » et ce dès la mise en place de l’annonce publiée. Par ailleurs, la Commission Départementale de Conciliation (CDC) est rendue compétente pour connaître et mener des actions en diminution du loyer.
- La confirmation d’un plafond commun pour les baux uniques et les colocations à baux multiples. En effet, une nouvelle rédaction a été adoptée prévoyant qu’en cas de colocation du logement, le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne pourra être supérieur au montant du loyer applicable au logement s’il avait fait l’objet d’un bail unique, et ce, encadrement des loyers compris.
Cette disposition s’applique dans toutes les communes dans lesquelles le dispositif d’encadrement est déjà présent et s’appliquera dans les nouvelles communes dont la candidature aura été acceptée.
Droit de préemption retouché en cas de vente d’un local à usage artisanal
En cas de mise en vente d’un local à usage artisanal, le droit de préférence du preneur ne s’applique pas en cas d’exercice du droit de préemption de la commune ou de la ZAD. C’est une réelle primauté du droit de préemption qui est mise en place par la loi 3DS.
Double régime de mise en conformité des règlements de copropriété
Les lots transitoires, les parties communes spéciales ainsi que les parties communes à jouissance privative doivent figurer dans le règlement de copropriété, aussi bien du point de vue de leur création que du point de vue de leur consistance.
Initialement, la loi ELAN du 23 novembre 2018 laissait un délai de 3 ans, soit jusqu’au 23 novembre 2021 pour faire figurer ces notions dans le règlement de copropriété. Des difficultés juridiques se sont fait ressentir en plus des périodes de confinement dues à la crise sanitaire du Covid-19.
Le risque de non-conformité pouvait aller jusqu’à l’inexistence de ces notions. Pour éviter cela, la loi 3DS prévoyait de modifier le régime de mise en conformité des règlements de copropriété en prorogeant le délai de 3 ans (jusqu’au 23 novembre 2024). Cependant, un amendement adopté par le Sénat vient changer la méthode et instaure un double régime :
- Pour les immeubles mis en copropriété avant le 1er juillet 2022, le syndic devra inscrire à l’ordre du jour de chaque Assemblée Générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété. La décision devra être prise à la majorité simple, majorité la plus faible en copropriété. L’absence de mention relative à ces questions serait « sans conséquence sur l’existence de ce droit ». Les droits attachés seraient également reconnus.
- Pour les immeubles mis en copropriété après le 1er juillet 2022, le législateur est parti du principe que les rédacteurs des règlements de copropriété auront suffisamment de recul sur les modifications législatives. De ce fait, le règlement de copropriété devra impérativement mentionner l’existence de parties communes spéciales et de parties communes à jouissance privative. Une interrogation subsiste concernant la conséquence d’une telle absence à savoir si elle est identique à celle des immeubles mis en copropriété avant le 1er juillet 2022. Ce doute laisse néanmoins planer le risque que ces parties communes soient présumées inexistantes. De ce fait, les droits qui y sont attachés ne seront pas reconnus en cas d’absence de mention dans le règlement de copropriété.
En tous les cas, la responsabilité des syndics de copropriété est engageable sur le sujet.
Toute l’équipe d’EDC reste à votre écoute, n’hésitez pas à nous contacter !
Roxane Roca – Juriste, univers Immobilier
