Quelles sont les garanties bancaires lors d’un achat immobilier ?

Lors de l’achat d’un bien immobilier, les organismes bancaires demandent à l’emprunteur des garanties sur le bien financé. Ces garanties sont imposées par les banques et il en existe trois grands types.

La caution

Le cautionnement permet à une personne de se porter garante du paiement de sa dette par une autre personne. Pour garantir sa créance, la banque peut accepter qu’une personne ou qu’une société spécialisée se porte caution. Ce type de garantie est généralement moins couteux que la prise d’hypothèque.

Majoritairement, les offres de prêt avec caution s’effectuent avec des organismes spécialisés : CAMCA, Crédit logement, Saccef… La caution s’engage à se substituer au débiteur en cas de défaillance de ce dernier. Si le cautionnaire est amené à payer, il peut se retourner contre l’emprunteur en saisissant ses actifs.

A savoir : une partie de la rémunération réglée en début de prêt au cautionnaire pourra être reversée à l’emprunteur à la fin de son crédit s’il n’y a eu aucun incident.

L’hypothèque conventionnelle

Cette garantie permet à l’organisme bancaire, en cas d’impayés, de saisir et vendre le bien afin d’être remboursée sur le prix de la vente. L’hypothèque est la garantie occasionnant le plus de frais. Elle est obligatoirement constatée par un acte notarié. Son inscription est effectuée au Service de publicité foncière (ex-conservation des hypothèques) et fait l’objet d’une taxe de publicité foncière. C’est la garantie la plus fréquemment rencontrée.

L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers

Depuis le 1^er janvier 2022, cette garantie remplace le privilège du prêteur de deniers. Comme l’hypothèque, elle permet à l’organisme bancaire, en cas d’impayés, de saisir et vendre le bien afin d’être remboursée sur le prix de la vente. Elle doit aussi faire l’objet d’un acte notarié mais on coût est plus faible que celui de l’hypothèque car il est dispensé de taxe de publicité foncière. En revanche, l’hypothèque légale spéciale de prêteur de deniers ne pourra être utilisée par la banque que sur un bien existant (maison, appartement, terrain) mais pas pour le financement de travaux ni pour l’achat en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Qu’est-ce que la mainlevée ?

La mainlevée est un acte effectué par un notaire par lequel la banque déclare renoncer à l’inscription d’une sûreté prise à son profit (hypothèque ou l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers). Cette levée de garantie est fréquente, en particulier lorsqu’un bien immobilier est revendu avant d’être totalement remboursé. Les frais de cet acte sont à la charge de l’emprunteur. Ils sont fonction du montant emprunté et sont inférieurs à 1% du montant du prêt.

L’inscription hypothécaire s’éteint d’elle-même un an après le terme initial du prêt (Réforme des Sûretés ; Ordonnance du 23 mars 2006). Elle était de deux ans auparavant.

Sébastien Leclerc – Directeur Opérationnel, service Banques & Assurances

Publié le 12/01/2017, mis à jour le 01/12/2022.