Les règles de la plus-value immobilière

Le vendeur d’un bien immobilier peut être assujetti, à l’occasion d’une vente, au paiement de l’impôt sur la plus-value lorsqu’il réalise un profit. Il est important de comprendre son mode de calcul ainsi que les exonérations possibles au moment de la mise en vente de son bien. Le calcul de la plus-value imposable s’effectue en deux étapes. On procède au calcul de la plus-value brute, sur laquelle on applique des abattements, afin d’obtenir la base de la plus-value imposable.

L’assiette de la taxe : la plus-value brute

Le prix d’acquisition est le prix effectivement payé, indiqué dans l’acte de vente.

Il peut être augmenté des frais suivants, sur justificatifs :

• Frais d’acquisition (frais de notaire), pour leur montant réel justifié ou un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d’achat ;
• Dépenses de travaux (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration), pour un bien détenu depuis plus de 5 ans, pour leur montant réel justifié, à condition d’avoir été réalisés par une entreprise, soit un forfait de 15 % du prix d’achat ;
• Frais de voirie, réseaux et distributions.

Les dépenses de travaux ne doivent pas avoir déjà été prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu (notamment déduction au titre des revenus fonciers) et ne doivent pas présenter le caractère de dépenses locatives.

Lorsque le bien a été acquis à titre gratuit (par donations ou successions), le vendeur peut ajouter au prix d’acquisition les frais d’acte, les droits de donation ou de succession relatifs au bien vendu, à condition que tous ces frais aient été effectivement acquittés par le vendeur lorsque le bien est entré dans son patrimoine.

Abattements et calcul de la plus-value

La plus-value brute réalisée sur les biens ou droits immobiliers est réduite d’un abattement pour chaque année de détention au-delà de la cinquième année en application du I de l’article 150 VC du code général des impôts (CGI).

Cette plus-value est imposée, après abattements, au taux global de 36,2 %, représentant :

• L’impôt sur le revenu, dont le taux s’élève à 19 % ;
• Les prélèvements sociaux, dont le taux global s’élève à 17,2 %.

Depuis le 1^er janvier 2013, une taxe supplémentaire s’applique aux plus-values imposables qui excèdent 50 000 euros. Le taux varie entre 2 et 6% selon le montant de la plus-value réalisée.
L’impôt sur la plus-value sera prélevé par le notaire sur le prix de vente le jour de la signature de l’acte de vente, pour être reversé au Trésor Public.
Les vendeurs qui réalisent des plus-values immobilières sont tenus de reporter le montant net de ces plus-values sur la ligne créée à cet effet de leur déclaration d’impôt sur le revenu n°2042. Le montant reporté sert à la détermination du revenu fiscal de référence.

Cas d’exonérations

Une vente peut être exonérée de l’impôt sur la plus-value immobilière même si le vendeur réalise un profit.
Les principaux motifs d’exonération sont les suivants :

• Cession de la résidence principale
  La cession de la résidence principale est exonérée de l’imposition sur la plus-value immobilière. La résidence principale s’entend de la résidence habituelle et effective du contribuable au jour de la cession.
  Le PLF prévoit qu’un délai de détention de 5 ans sera obligatoire afin de pouvoir bénéficier de l’exonération de plus-value immobilière dans ce cas précis.
• Première cession autre que la résidence principale
  Un contribuable peut être exonéré de la plus-value immobilière résultant de la première cession d’une résidence autre que la résidence principale, à condition de remployer le prix de cession de ce bien pour l’acquisition de sa résidence principale dans un délai de 24 mois suivant la vente.
• Exonération pour durée de détention
  La cession est exonérée totalement de plus-value à compter de 30 ans de détention. Elle sera partiellement exonérée à partir de 22 ans (assiette pour l’impôt sur le revenu).
• Exonération liée au montant de la cession
  Lorsque le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 € la cession est exonérée de plus-value immobilière.
• Cession d’un bien situé en France par un non résident
  Les plus-values réalisées lors de la cession d’immeubles en France par des personnes physiques non résidentes peuvent bénéficier d’une exonération lorsque la cession est réalisée :
  • au plus tard le 31 décembre de la 5^ème année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France
  • sans condition de délai, lorsque le cédant à la libre disposition du bien au moins depuis le 1^er janvier de l’année précédant celle de la cession

Le cédant doit avoir été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession.
Cette exonération s’applique dans la limite d’une résidence par contribuable et est plafonnée à 150 000 € de plus-value nette imposable.

Notre service Fiscalité & Patrimoine pourra répondre à vos différentes interrogations dans le cadre des plus-values immobilières et de ses particularités.

Natacha Bordeaux, juriste – service Fiscalité & Patrimoine

Publié en 10/2021, mis à jour le 09/04/2026.