L’article 24 du projet de loi de finances propose une révision du calcul de la plus-value immobilière dans le cas de cession d’un bien loué meublé.
Il serait question de réintégrer dans le calcul de la plus-value le montant des amortissements déduits pendant la période de location.
Les règles de la plus-value immobilière
Le vendeur d’un bien immobilier peut être assujetti, à l’occasion d’une vente, au paiement de l’impôt sur la plus-value lorsqu’il réalise un profit. Il est important de comprendre son mode de calcul ainsi que les exonérations possibles au moment de la mise en vente de son bien. Le calcul de la plus-value imposable s’effectue en deux étapes. On procède au calcul de la plus-value brute, sur laquelle on applique des abattements, afin d’obtenir la base de la plus-value imposable.
L’assiette de la taxe : la plus-value brute
La plus-value immobilière est égale à la différence entre le prix de vente du bien et son prix d’acquisition.
Il est possible de déduire du prix de vente, sur justificatifs, les frais supportés lors de la vente tels que les diagnostics obligatoires, les frais d’agence si à la charge du vendeur, frais de mainlevée ou encore honoraires dus au syndic.
Il se peut que la cession génère une moins-value, celle-ci n’est imputable ni sur les plus-values de même nature, ni sur le revenu global.
Le prix d’acquisition est le prix effectivement payé, indiqué dans l’acte de vente.
Il peut être augmenté des frais suivants, sur justificatifs :
- Frais d’acquisition (frais de notaire), pour leur montant réel justifié ou un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d’achat ;
- Dépenses de travaux (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration), pour un bien détenu depuis plus de 5 ans, pour leur montant réel justifié, à condition d’avoir été réalisés par une entreprise, soit un forfait de 15 % du prix d’achat ;
- Frais de voirie, réseaux et distributions.
Les dépenses de travaux ne doivent pas avoir déjà été prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu (notamment déduction au titre des revenus fonciers) et ne doivent pas présenter le caractère de dépenses locatives.
Dans ce cas précis, le prix d’acquisition ne peut être augmenté que du montant réel des frais de notaire, le forfait de 7,5% ne peut s’appliquer.
Lorsque le vendeur vend une partie d’un bien dont il est propriétaire, la plus-value est déterminée en tenant compte de la fraction du prix d’acquisition afférente à cette seule partie.
Dans cette hypothèse, il convient de retenir les frais d’acquisition dans la même proportion que le prix d’acquisition lui-même.
Lorsque le bien a été acquis à titre gratuit (par donations ou successions), le vendeur peut ajouter au prix d’acquisition les frais d’acte, les droits de donation ou de succession relatifs au bien vendu, à condition que tous ces frais aient été effectivement acquittés par le vendeur lorsque le bien est entré dans son patrimoine.
Abattements et calcul de la plus-value
La plus-value brute réalisée sur les biens ou droits immobiliers est réduite d’un abattement pour chaque année de détention au-delà de la cinquième année en application du I de l’article 150 VC du code général des impôts (CGI).
| Durée de détention | Taux d’abattement applicable chaque année de détention Assiette pour l’impôt sur le revenu |
Taux d’abattement applicable chaque année de détention Assiette pour les prélèvements sociaux |
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6ème à la 21ème année | 6 % | 1.65 % |
| 22ème année révolue | 4 % | 1.60 % |
| Au-delà de la 22ème année | Exonération | 9 % |
| Au-delà de la 30ème année | Exonération | Exonération |
Cette plus-value est imposée, après abattements, au taux global de 36,2 %, représentant :
- L’impôt sur le revenu, dont le taux s’élève à 19 % ;
- Les prélèvements sociaux, dont le taux global s’élève à 17,2 %.
Depuis le 1er janvier 2013, une taxe supplémentaire s’applique aux plus-values imposables qui excèdent 50 000 euros. Le taux varie entre 2 et 6% selon le montant de la plus-value réalisée.
L’impôt sur la plus-value sera prélevé par le notaire sur le prix de vente le jour de la signature de l’acte de vente, pour être reversé au Trésor Public.
Les vendeurs qui réalisent des plus-values immobilières sont tenus de reporter le montant net de ces plus-values sur la ligne créée à cet effet de leur déclaration d’impôt sur le revenu n°2042. Le montant reporté sert à la détermination du revenu fiscal de référence.
Focus sur l’abattement exceptionnel concernant les terrains à bâtir
Les ventes de terrains à bâtir bénéficient d’un abattement exceptionnel lorsqu’ils sont situés en zone tendue, zones A et A bis et B1.
Cet abattement sur la plus-value s’élève à 60% si l’acquéreur du terrain s’engage à y construire un bâtiment résidentiel collectif.
L’abattement peut atteindre 85% si l’acquéreur du terrain s’engage à construire un bâtiment résidentiel collectif et dont la surface totale est affectée pour au moins 50% à du logement social, à du logement faisant l’objet d’un bail réel solidaire (BRS) ou à du logement intermédiaire.
L’acquéreur doit s’engager à construire l’immeuble dans un délai de quatre ans à compter de la date d’acquisition et la taille du bâtiment doit atteindre au moins 75% de ce qu’autorise le plan local d’urbanisme (PLU).
L’abattement sur la plus-value de 60 ou 85% s’applique jusqu’au 31 décembre 2025.
La vente doit ainsi être précédée d’une promesse ou d’un compromis de vente signé entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2025.
L’acte authentique devant intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant la signature de la promesse ou du compromis de vente.
Cas d’exonérations
Une vente peut être exonérée de l’impôt sur la plus-value immobilière même si le vendeur réalise un profit.
Les principaux motifs d’exonération sont les suivants :
- Cession de la résidence principale
La cession de la résidence principale est exonérée de l’imposition sur la plus-value immobilière. La résidence principale s’entend de la résidence habituelle et effective du contribuable au jour de la cession.
Le PLF prévoit qu’un délai de détention de 5 ans sera obligatoire afin de pouvoir bénéficier de l’exonération de plus-value immobilière dans ce cas précis. - Première cession autre que la résidence principale
Un contribuable peut être exonéré de la plus-value immobilière résultant de la première cession d’une résidence autre que la résidence principale, à condition de remployer le prix de cession de ce bien pour l’acquisition de sa résidence principale dans un délai de 24 mois suivant la vente. - Exonération pour durée de détention
La cession est exonérée totalement de plus-value à compter de 30 ans de détention. Elle sera partiellement exonérée à partir de 22 ans (assiette pour l’impôt sur le revenu). - Exonération liée au montant de la cession
Lorsque le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 € la cession est exonérée de plus-value immobilière. - Cession d’un bien situé en France par un non résident
Les plus-values réalisées lors de la cession d’immeubles en France par des personnes physiques non résidentes peuvent bénéficier d’une exonération lorsque la cession est réalisée :- au plus tard le 31 décembre de la 5ème année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France
- sans condition de délai, lorsque le cédant à la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession
Le cédant doit avoir été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession.
Cette exonération s’applique dans la limite d’une résidence par contribuable et est plafonnée à 150 000 € de plus-value nette imposable.
Notre service Fiscalité & Patrimoine pourra répondre à vos différentes interrogations dans le cadre des plus-values immobilières et de ses particularités.
Natacha Bordeaux, juriste – service Fiscalité & Patrimoine
Publié en octobre 2021, mis à jour le 21 novembre 2024.
