Donner congé à votre locataire : ce que vous devez savoir.

Vous avez loué votre bien et vous souhaitez désormais demander à votre locataire de vous le restituer pour vous permettre de concrétiser d’autres projets. Vous devrez lui notifier un congé en bonne et due forme car attention, la loi encadre strictement la rupture du bail d’habitation principale (nu ou meublé) à l’initiative du propriétaire.

Vous avez conclu un bail mobilité ? Attention, vous ne bénéficiez pas de la possibilité de donner congé à votre locataire. Nous vous rappelons que vous ne pourrez résilier le contrat que dans le cas où vous justifieriez de l’existence d’un différend avec celui-ci.

Le choix entre 3 possibilités pour notifier le congé !

Le congé peut être notifié au(x) locataire(s), soit par :
1 – La remise en mains propres de la lettre de congé contre émargement ou récépissé.
La remise est le point de départ du délai de préavis.

2 – L’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception.
La réception est le point de départ du préavis.

3 – La signification du congé par huissier de Justice.
Si le locataire est absent, l’huissier dépose un avis de passage et régularise le jour même la signification par l’envoi d’une lettre simple contenant la copie du congé. La copie de l’acte reste également disponible à l’Etude.
La signification est le point de départ du préavis.

A savoir !
– La notification doit être effectuée à chacun des cotitulaires du bail, ou à chacun des époux ou partenaires de Pacs.
– Pour éviter tout éventuel contentieux, il est recommandé d’envoyer le congé par lettre recommandée ou par acte d’huissier.

Un formalisme très strict à respecter !

A peine de nullité…
– La lettre du congé pour reprise doit mentionner le motif du congé « la reprise », les noms et adresses du ou des bénéficiaire(s) parmi les personnes ci-dessus énumérées et la nature du lien entre vous, bailleur, et le bénéficiaire. Aussi, vous devrez justifier du caractère réel et sérieux de votre décision de reprise.

– La lettre du congé pour vente doit mentionner le motif du congé « la vente ».
Dans le cadre d’une location nue, elle devra également préciser le prix et les conditions de la vente projetée (descriptif du logement, modalités de paiement…) et elle devra contenir la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II de la loi du 6 Juillet 1989. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire.
Pour des informations plus détaillées, nous vous invitons à consulter notre article « Tout savoir sur le congé pour vente » !

– La notice d’information doit obligatoirement être annexée à votre congé pour reprise ou pour vente.

Des délais de préavis incompressibles !

– Pour les logements loués meublés : il doit être réceptionné ou signifié au locataire au moins 3 mois avant la date d’échéance du bail.

– Pour les logements loués nus : il doit être réceptionné ou signifié au locataire au moins 6 mois avant la date d’échéance du bail.
Sachez que contrairement à la notification tardive, notifier en avance le congé ne le rend pas nul. Toutefois, il ne produira ses effets seulement à la date pour laquelle il aurait dû être donné.

A noter ! Au cours du préavis, le locataire peut quitter le logement quand il le souhaite et il ne sera redevable que des loyers au prorata de son occupation réelle !

Attention aux locataires protégés !

A moins de lui proposer un autre logement « équivalent »,  vous ne pourrez vous opposer au renouvellement du contrat en donnant congé pour les deux catégories de locataires suivantes :

– Le locataire âgé de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur fixé par arrêté du ministre chargé du logement.
– Le locataire ayant à sa charge fiscale une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement dont le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Sachez cependant que cette protection ne s’applique pas si le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au même plafond de ressources.

Pour en savoir plus sur la protection du locataire âgé, cliquez ici !

Cas particulier : vous avez acheté un bien déjà loué non meublé !

– Si vous voulez donner un congé pour reprise, vous devrez attendre au moins un délai de deux ans après l’acquisition du logement pour pouvoir habiter votre bien ou y loger un proche.
En effet, lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

– Si vous voulez donner un congé pour vente, vous devrez attendre au moins un délai de trois ans après l’acquisition du logement pour revendre votre bien.
Lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours.

Références légales : Articles 15 et 25-8 de la loi du 6 juillet 1989

Discutons-en !
Toute l’équipe d’EDC reste à votre écoute, n’hésitez pas à nous contacter !

Jenny FONTANO – Juriste, univers Immobilier