Tout savoir sur le congé pour vente
Vous envisagez de vendre votre bien immobilier actuellement loué non meublé à un locataire ? Voici tout ce que vous devez savoir pour mettre en vente sans vous tromper.
Assurances garantie loyers impayés (GLI) : soyez vigilant !
Si vous avez un sinistre en cours, relisez bien les conditions générales du contrat en cas de vente.
Généralement, ces garanties sont liées personnellement au propriétaire et non au bien.
De même pour les assurances GLI proposées par les administrateurs de biens, leur durée est souvent subordonnée au mandat.
Si vous voulez vendre avec un bail en cours :
Même si vous n’avez pas l’obligation de le faire, il est recommandé d’informer le locataire de votre projet.
En effet, pour des questions d’ordre pratique, il serait plus judicieux que vous avisiez celui-ci de vos intentions afin de convenir, par exemple, d’un calendrier de visites
Votre locataire n’a pas de droit de préférence pour se porter acquéreur du fait que son bail ne s’interrompt pas, il change seulement de bailleur.
Quelles sont les obligations transférées au nouveau bailleur dès la vente ?
→ Il est tenu par le bail en cours ;
→ Il effectuera les procédures contentieuses si le locataire est en impayé au moment de la vente ;
→ Il restituera le dépôt de garantie à la sortie du locataire.
Si vous voulez vendre libre de tout occupant :
Vous avez l’obligation légale d’informer votre locataire de la mise en vente du logement en lui notifiant un « congé pour vente ».Votre locataire bénéficie d’un droit de préemption ; il est prioritaire pour se porter acquéreur du logement qu’il occupe. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire.Le congé pour vente doit répondre à des exigences de formes et de délai pour être valable :
– 3 modes de notification du congé possible ;
– Un délai incompressible du préavis de 6 mois ;
– Un formalisme précis du contenu de la lettre.
La notification du congé imposera au locataire une réponse formalisée dans un délai imparti s’il souhaite se porter acquéreur.
Attention aux locataires protégés !
A moins de lui proposer un autre logement « équivalent », vous ne pouvez vous opposer au renouvellement du contrat en donnant congé pour les deux catégories de locataire suivantes :
– Le locataire âgé de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur fixé par arrêté du ministre chargé du logement
– Le locataire ayant à sa charge fiscale une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement dont le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.
Le logement « équivalent » s’entend comme un bien correspondant aux besoins du locataire et à ses possibilités dans le même secteur géographique.
Cette protection ne s’applique pas si le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au même plafond de ressources.
L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.
Pour connaitre des plafonds de ressources en vigueur : La protection du locataire âgé
Trois possibilités pour notifier au locataire le congé pour vente
→ Vous pouvez remettre en mains propres la lettre de congé au locataire contre émargement ou récépissé.
La remise est le point de départ du délai de préavis.
→ Vous pouvez notifier le congé au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception.
La réception est le point de départ du préavis.
→ Vous pouvez également faire signifier le congé à votre locataire par huissier de Justice.
Si le locataire est absent, l’huissier dépose un avis de passage et régularise le jour même la signification par l’envoi d’une lettre simple contenant la copie du congé. La copie de l’acte reste également disponible à l’Etude.
La signification est le point de départ du préavis.
La notification doit être effectuée à chacun des cotitulaires du bail, ou à chacun des époux ou partenaires de Pacs.
Exemple : Si votre logement est occupé par un couple marié, vous devrez notifier le congé séparément par une lettre à Monsieur et une lettre à Madame, quand bien même le bail ne serait au nom que d’un seul des époux.
Vous devez respecter un délai de préavis minimum
Votre congé doit être réceptionné ou signifié au locataire au moins 6 mois avant la date d’échéance du bail. Ce délai est incompressible.
Notifié en avance, le congé n’est pas nul mais il ne produira ses effets seulement à la date pour laquelle il aurait dû être donné (6 mois avant l’échéance).
Notifié tardivement, le congé est nul et le bail est reconduit aux conditions antérieures.
Mon locataire refuse de partir à l’échéance du bail !
A l’expiration du délai de préavis, si votre locataire n’a pas accepté l’offre de vente, il est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le logement.
S’il continue de verser des loyers, ces derniers prennent la nature d’ « indemnités d’occupation » et ne donnent pas droit à une quittance de loyer mais à un « reçu d’indemnité d’occupation ».
Si malgré une mise en demeure de quitter les lieux votre locataire refuse toujours de restituer le logement, vous serez alors contraint d’engager une procédure d’expulsion.
BON A SAVOIR : Les frais de justice sont déductibles des revenus fonciers !
Il est donc plus prudent d’anticiper les aléas de « réception » du congé adressé par courrier recommandé en l’envoyant quelques mois en amont du délai incompressible de 6 mois, ou d’avoir recours aux services d’un Huissier de justice dont l’avis de passage en cas d’absence du locataire vaut réception.
Sous peine de nullité, vous devez impérativement indiquer dans votre lettre de congé les informations suivantes :
– le motif du congé : la « vente ».
– le prix et les conditions de la vente projetée : descriptif du logement, modalités de paiement…
– la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II de la loi du 6 Juillet 1989.
Nouveauté ! Depuis le 1er janvier 2018, une notice d’information doit obligatoirement être annexée à votre congé pour vente !
Au même titre que notre modèle de congé pour vente, cette notice est à votre disposition dans les courriers-types et didacticiels.
Votre locataire devra se manifester s’il souhaite acquérir le logement :
À partir de la date de réception de la lettre de congé, il dispose d’un délai de 2 mois pour accepter ou refuser l’offre de vente.
Son absence de réponse équivaut à un refus, il n’est donc pas contraint de répondre. Votre locataire devra quitter le logement au plus tard au terme du préavis, à savoir l’échéance de son bail.
Pendant le délai de préavis, votre locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour son temps réel d’occupation du logement. En effet, il peut décider de restituer le logement à tout moment au cours du préavis de 6 mois.
En revanche, si votre locataire accepte la vente aux conditions proposées, il doit vous en informer par lettre recommandée avec avis de réception, au plus tard dans les 2 mois suivant la date de réception de l’offre de vente.
Votre locataire disposera ensuite d’un nouveau délai de 2 mois (ou 4 mois en cas de recours à un crédit immobilier) à partir de la date d’envoi de son courrier recommandé, pour signer l’acte de vente.
Si vous modifiez le prix ou les conditions de vente (par exemple, si vous baissez le prix), vous devez obligatoirement en aviser votre locataire qui redevient prioritaire pour acquérir le bien aux nouvelles conditions proposées.
L’information doit s’effectuer par l’un des trois modes de notification prévus pour le congé ou par l’intermédiaire du notaire en charge de la vente.
SANCTION DU CONGÉ FRAUDULEUX
Si le motif du congé ne correspond pas à vos intentions réelles, votre locataire pourra contester le congé devant le juge.
Exemple: un congé pour vente avec un prix largement surévalué afin de dissuader votre locataire d’user de son droit de préemption peut être considéré comme un congé frauduleux.
Le juge qui constate un congé frauduleux peut condamner le bailleur à régler :
– une amende pénale (jusqu’à 6 000 € ; 30 000 € si le bailleur est une personne morale).
– et à verser des dommages et intérêts au locataire.
Depuis la mise en place du bail type au 1er aout 2015, la protection du locataire est renforcée par l’annexe obligatoire d’une notice qui contient notamment les informations relatives au congé délivré par le bailleur.
Toute l’équipe d’EDC reste à votre écoute, n’hésitez pas à nous contacter !
Jenny FONTANO – Juriste, univers Immobilier
