Copropriété : constituer un fonds de travaux est obligatoire
Instaurée par la loi ALUR du 24 mars 2014, l’obligation faite aux copropriétés de créer un fonds de travaux en prévision des opérations futures est entrée en vigueur au 1er janvier 2017.
Constitution du fonds de travaux
Ce fonds permet de constituer une sorte d’épargne pour la copropriété, dont la vocation première est d’anticiper l’apparition de grosses dépenses, qu’elles soient prévues (ravalement, mise aux normes énergétiques …) ou soudaines (urgences), afin d’éviter les difficultés financières.
Conformément à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut des copropriétés, le fonds doit être alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires. Le montant minimal de celle-ci est fixé à 5% du budget prévisionnel voté chaque année en assemblée générale. Les copropriétaires, prévoyant de futurs travaux importants, peuvent décider de fixer une cotisation supérieure s’ils le souhaitent.
Utilisation du fonds de travaux
La loi prévoit différentes utilisations possibles de ce fonds, suivants les situations face auxquelles la copropriété peut se voir confrontée.
Ainsi, de manière standard, l’assemblée générale votant dans les conditions de majorité usuelles, peut affecter tout ou partie des sommes détenues sur le fonds de travaux au financement de travaux décidés par la copropriété ou prescrits par les lois et règlements.
De plus, lorsqu’une intervention a été décidée en urgence par le syndic pour des considérations touchant à la sauvegarde de l’immeuble, l’assemblée générale peut décider d’affecter les sommes du fonds de travaux au paiement de cette intervention.
Exception à la création du fonds de travaux
En pratique certaines copropriétés se voient exemptées de cette obligation.
Il en va ainsi lorsqu’un diagnostic technique global de la résidence, réalisé par une entreprise indépendante sur acceptation de l’assemblée générale, ne fait apparaitre aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années. La copropriété est alors exemptée de son obligation de création d’un fonds de travaux pendant toute la durée de validité du diagnostic.
Pour information : Ce diagnostic vise à faire un point sur l’état apparent des parties communes et équipements communs, sur les modalités de fonctionnement du syndicat des copropriétaires, sur les améliorations possibles quant à la gestion technique et financière de l’immeuble et sur la performance énergétique de la résidence.
Par ailleurs, dans les copropriétés comprenant moins de dix lots, l’assemblée générale peut décider, par un vote à l’unanimité, de ne pas constituer ce fonds de travaux.
Montant maximal du fonds de travaux
La loi prévoit une obligation, pour les copropriétaires, de se positionner quant au devenir du fonds de travaux, lorsqu’il atteint un montant supérieur au budget prévisionnel de la copropriété. Dans cette hypothèse le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale :
– La question de l’élaboration d’un plan de travaux sur les années à venir ;
– La question de la suspension des cotisations au fonds de travaux.
Il est enfin à noter que le fonds de travaux est en substance attaché au syndicat des copropriétaires et non à chaque copropriétaire, de sorte que les sommes versées à ce titre ne donnent pas lieu à remboursement par le syndicat en cas de vente du bien.
Alexandre Bernot, juriste – univers Immobilier
