Le vendeur d’un bien immobilier est tenu à certaines garanties vis-à-vis de l’acquéreur et notamment celle des vices cachés. Cette garantie protège l’acquéreur.
EDC vous détaille tout ce qu’il faut savoir…
Rappel des dispositions du code civil
Article 1641 du code civil : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».
Selon que le vendeur est un particulier ou un professionnel de l’immobilier, l’obligation de garantie de vice cachés s’applique différemment.
Si le vendeur est un particulier
1) La garantie des vices cachés à vocation à s’appliquer si
- Les désordres sont d’une telle ampleur qu’ils rendent le bien immobilier impropre à l’usage auquel il était destiné.
- Ou lorsque le vice caché est tel que si l’acquéreur en avait eu connaissance il n’aurait pas acheté le logement ou l’aurait acheté à un prix nettement inférieur.
Exemples de vices cachés :- Des fissures affectant la solidité de l’immeuble.
- Un risque d’inondation dans un sous-sol destiné à l’usage d’habitation.
- Défaut de raccordement d’un logement à un réseau collectif d’assainissement.
- Le système d’assainissement de la maison des voisins est présent sur le terrain vendu.
- La pollution d’un site destiné à une opération de construction.
- La présence d’amiante même confinée par l’isolation a été jugée comme constituant un vice caché.
2) Le caractère caché du vice
Le vendeur n’est pas tenu de garantir un désordre apparent ou notifié par exemple sur un diagnostic ou sur l’acte de vente.
Ainsi le vendeur a tout intérêt à informer l’acquéreur le plus largement possible de manière à écarter les possibilités de mise en jeu de la garantie.
Il ne faut pas confondre manque d’information et négligence de l’acquéreur ayant fait preuve de légèreté lors de ses visites.
Exemple : Il a été jugé que n’était pas un vice caché, une infestation d’insectes xylophages expressément mentionnée à l’acte de vente.
Autre exemple : l’état de la toiture et de la charpente d’un immeuble ancien par définition vétuste, ne constitue pas un vice caché. Aussi dans ce cas d’espèce l’absence de visite des combles par l’acquéreur a été qualifié de négligence.
3) L’acquéreur souhaitant se prévaloir de la garantie des vices cachés doit prouver son existence et son antériorité
Le vice n’est garanti que s’il existait avant la vente.
Il appartient à l’acquéreur de prouver cette antériorité notamment par la demande de nomination d’un expert qui déterminera les causes du désordre.
La preuve pouvant être faite par tout moyen de droit.
4) Le vice devrait être inhérent à l’immeuble
En principe, le vice caché doit avoir un caractère inhérent au bien vendu. C’est-à-dire que l’origine du désordre devrait avoir une origine interne à l’immeuble.
Mais il a été jugé à plusieurs reprises que des facteurs extérieurs pouvaient constituer un vice caché.
Récemment il a été jugé que les algues sargasses s’échouant sur la plage pouvaient constituer un vice caché =>
5) Quelle réparation peut être demandée par l’acquéreur au vendeur ?
- L’acquéreur peut demander la résolution de la vente (action dite rédhibitoire)
- Ou la diminution du prix (action dite estimatoire)
6) Délai pour agir
L’action en garantie doit être engagée dans les 2 ans de la découverte du vice caché.
Si le vendeur est un professionnel de l’immobilier
La charge de la garantie est plus lourde pour un vendeur professionnel de l’immobilier puisque celui-ci est présumé en tant que professionnel connaître les vices du bien vendu. Il ne peut se dégager de sa responsabilité des vices cachés même s’il apportait la preuve qu’il ne pouvait pas avoir connaissance du vice avant la vente.
Rappelons ici que la cour de cassation a donné à plusieurs reprises une vision assez large de la notion de professionnel de l’immobilier.
Par exemple, la cour de cassation a considéré un particulier ayant lui-même réalisé des travaux au sein du bien vendu comme étant un professionnel de l’immobilier (Cass. 3e civ 11-5-2010 n° 09-14.095 : RJDA 10/10 n° 936). Dans ce cas d’espèce le particulier avait acquis et revendu plusieurs lots d’un immeuble après les avoir aménagés et rénovés.
Autre exemple : un particulier qui a conçu et installé lui-même une cheminée dont le dysfonctionnement a entraîné un incendie a été considéré comme un professionnel de l’immobilier (Cass. 3e civ. 9 février 2011 n° 09-71.498 (n° 166 FS-PB).
Pour aller plus loin, si vous vous interrogez sur les nouvelles règlementations en votre qualité de bailleur, toute l’équipe d’EDC reste à votre écoute.
N’hésitez pas à nous consulter !
Jacinta Vincent – Juriste, service Immobilier
