Les litiges entre propriétaire et locataire portant sur les impayés de loyer sont fréquents et alimentent de nombreuses interrogations sur la conduite à tenir pour chaque partie. Face à cette situation il est primordial pour le bailleur de mettre rapidement en œuvre des actions afin de ne pas laisser la dette s’aggraver de manière incontrôlée.
Pour ce faire, préalablement aux recours juridiques, il dispose de différentes options amiables.
Proposer un plan d’apurement
Chaque situation personnelle étant particulière, les impayés peuvent parfois s’expliquer par l’apparition de difficultés financières importantes, et non par une volonté réelle du locataire.
Dans cette hypothèse, après avoir ouvert le dialogue avec son locataire et écouté ses difficultés, le bailleur peut lui proposer un plan d’apurement, qui permettrait d’échelonner ou de différer le paiement de la dette suivant les capacités financières de l’occupant.
Solliciter le versement direct des aides au logement
Lorsque le locataire perçoit une aide au logement le bailleur a l’obligation de signaler à l’organisme payeur, la Caisse d’Allocations Familiales, tout impayé locatif dans un délai de deux mois à compter de la naissance de la dette.
Concomitamment il pourra solliciter le versement direct de l’aide entre ses mains, jusqu’à une éventuelle suspension de la prestation par la CAF en cas de mauvaise foi du locataire.
A noter : Cette obligation de signalisation de l’impayé à la CAF s’applique également aux bailleurs qui perçoivent déjà l’allocation directement de l’organisme payeur.
Appeler la caution en garantie
Dans l’hypothèse où le bail aurait été assorti d’un cautionnement solidaire il est possible, pour le bailleur, de mettre en jeu ce cautionnement dès lors que l’impayé est caractérisé.
Pour ce faire, il conviendra de mettre en demeure le garant de régulariser la situation du locataire sous un délai raisonnable. Bien entendu en pratique le bailleur peut également proposer un échéancier de paiement au garant, s’il l’estime envisageable.
En tout état de cause, dès lors qu’un commandement de payer sera délivré à l’encontre du locataire, le garant devra en être informé dans les 15 jours suivant la signification de l’acte.
A distinguer :
– Lorsque le cautionnement est souscrit à titre « solidaire » le bailleur dispose de la faculté de réclamer le paiement des loyers directement au garant, sans avoir nécessairement à poursuivre le locataire au préalable.
– Si le cautionnement est « simple » le bailleur ne pourra se retourner contre le cautionnaire qu’après avoir épuisé l’ensemble des voies de recours dont il disposait à l’encontre de son locataire.
Mettre en jeu l’assurance « loyers impayés »
Afin de faire face à la recrudescence sensible des impayés et aux préjudices qu’ils sont susceptibles d’entraîner pour le bailleur, des assurances dites « loyers impayés » ou « garanties locatives » se sont développées.
Le propriétaire qui a souscrit ce type de couverture devra être vigilant et consulter sans délai les modalités de déclaration prévues dans les conditions générales et particulières de son contrat d’assurance.
Bien entendu si la gestion du bien est confiée à une agence immobilière, il reviendra au gestionnaire d’effectuer les démarches nécessaires auprès des assurances souscrites par son biais.
Nous vous rappelons que le cumul entre assurance « loyers impayés » et cautionnement est interdit par la loi, sauf si votre locataire dispose de la qualité d’étudiant ou d’apprenti.
Mettre en œuvre la clause résolutoire
Lors de la rédaction du bail il est nécessaire d’insérer à celui-ci une clause dite « résolutoire », permettant d’obtenir la résiliation du bail de plein droit dès lors que le locataire manquerait à ses obligations.
A cet égard une procédure particulière est prévue par la loi. En tout état de cause celle-ci débutera par la signification d’un commandement de payer par voie de commissaire de justice et devra se poursuivre, en l’absence de régularisation de la situation, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire.
Attention à ne pas faire d’amalgame ! La clause résolutoire produit ses effets dès l’apparition de l’impayé, néanmoins une constatation judiciaire de la résiliation du bail est nécessaire pour parvenir à une expulsion effective.
Sur ce point, nous vous invitons à vous référer à notre article « Comment se déroule la procédure d’expulsion du locataire en cas d’impayés de loyer ? ».
Et si le locataire a déjà quitté les lieux ?
Si un impayé locatif prend par définition naissance au cours du bail, il peut arriver que celui-ci ne soit pas réglé au jour de la sortie du locataire.
Bien entendu lorsque cette sortie est due à une décision judiciaire, l’ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire doit prévoir la condamnation du locataire défaillant au remboursement des sommes dues. Sur le fondement de cette ordonnance le propriétaire peut, par voie de commissaire de justice, poursuivre le recouvrement de la dette.
Néanmoins qu’en est-il lorsque le locataire quitte les lieux par lui-même en laissant derrière lui une dette locative (impayés de loyers/de charges, dégradations locatives) ?
Dans cette situation, outre la saisine standard du tribunal judiciaire, le bailleur dispose de deux procédures dites « légères » en ce sens qu’elles sont réalisables pour un coût très modéré et selon peu de formalités.
=> Injonction de payer : L’injonction de payer est une procédure gratuite permettant de solliciter de la part du tribunal un titre exécutoire sur le fondement duquel le créancier pourra obtenir le recouvrement de la dette.
Elle est réalisable au moyen du formulaire Cerfa n°12948*06, qui devra être complété avec les informations demandées, notamment le montant de la dette et une explication précise de son origine, et adressé au tribunal judiciaire territorialement compétent, en l’occurrence celui du domicile du débiteur, accompagné des pièces justifiant la demande (contrat de bail, quittances de loyer, courriers de relances, solde de tout compte…).
Dès lors que l’injonction est rendue en faveur du bailleur, celui-ci pourra recourir aux services d’un commissaire de justice afin qu’il se charge du recouvrement des créances ainsi reconnues.
=> Procédure simplifiée de recouvrement des petites créances (moins de 5 000 €) : Cette procédure peu coûteuse permet au bailleur créancier de solliciter directement un commissaire de justice afin que celui-ci se rapproche de l’ex-locataire défaillant pour réclamer le paiement d’une créance.
Cette procédure se déroule dans un délai d’un mois à compter de l’envoi par le commissaire de justice d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou d’un message transmis par voie électronique invitant le débiteur à participer à cette procédure. L’accord du débiteur, constaté par le commissaire de justice, suspend la prescription.
A cet égard nous vous invitons à prendre connaissance de notre article « Créances inférieures à 5 000 euros : la procédure de recouvrement est simplifiée ».
Alexandre Bernot, juriste – service Immobilier
Publié en 04/2018, mis à jour par le service Immobilier le 12/06/2025
Source : www.legifrance.gouv.fr
