Pour se prémunir du risque d’impayés de loyers, certains bailleurs souscrivent à une assurance spécialisée permettant de garantir un revenu locatif (Focus sur l’assurance des risques locatifs).
Lorsque vous n’avez pas souscrit d’assurance « Loyers impayés » ou que celle-ci refuse la garantie, vous pouvez engager une procédure d’expulsion. Autrement dit, vous faites procéder à la résiliation du bail qui débouchera à terme, à l’expulsion du locataire. En effet, lorsque le bailleur et le locataire n’ont pas trouvé de solution amiable au règlement d’une dette locative, le bailleur peut décider d’entamer une procédure dont voici les étapes majeures..
Avant tout chose, deux cas sont à considérer :
– Le bail ne contient pas de clause résolutoire, le bailleur pourra assigner directement le locataire devant le tribunal judiciaire par acte d’huissier afin de demander au juge la résiliation du bail.
– Le bail contient une clause résolutoire, le bail est automatiquement résilié en cas de défaut de paiement.
Après mise en demeure de régulariser par courrier recommandé avec accusé réception restée infructueuse, le bailleur doit faire adresser un commandement de payer par huissier visant cette clause résolutoire. Cet acte déclenche un délai de deux mois pour régulariser la situation pour le locataire. Si un tiers s’est engagé comme caution, l’huissier lui signifiera obligatoirement le commandement.
Le bail ne prévoit pas de clause résolutoire, l’envoi d’un commandement de payer n’est pas nécessaire.
Le locataire pourra néanmoins demander au juge des délais de paiement en saisissant le tribunal du lieu de son domicile.
Evidemment, en cas de régularisation de la part du locataire ou de la caution, la procédure d’expulsion s’arrêtera à cette étape, les frais d’huissier restant à la charge du preneur.
Suite à l’envoi du commandement de payer et lorsque le délai de deux mois est écoulé sans régularisation de la part du locataire, le propriétaire doit saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire afin de lui faire constater a résiliation du bail. Le juge peut trancher de deux façons :
– Il peut accorder des délais de paiement dans la limite de 3 ans maximum et ne pas résilier le bail. Le locataire devra respecter le plan d’apurement prévu par le juge et payer le loyer courant.
– Il peut prononcer la résiliation du bail et fixer les modalités de paiement de la dette.
Le juge rendra un jugement, ou une ordonnance (s’il a été saisi en référé c’est-à-dire en urgence). Le locataire peut contester la décision qui a été rendue contre lui et faire appel. Il dispose pour cela d’un mois (ou de quinze jours, seulement s’il fait appel d’une décision rendue en référé).
Si le locataire n’est pas parti de son plein gré et une fois la résiliation du bail et l’expulsion prononcées par le juge, le bailleur doit faire adresser un commandement de quitter les lieux par huissier. Le locataire a deux mois à compter de la signification pour quitter le logement.
A ce stade, le locataire peut saisir le tribunal afin de demander un délai supplémentaire pour rester dans le logement : il peut accorder un sursis pouvant aller de 3 mois à 3 ans en tenant compte de sa situation personnelle.
Attention : Depuis le 27 Mars 2014, le bailleur qui procède lui-même à l’expulsion d’un locataire indélicat de façon illégale est passible de 3 ans d’emprisonnement et 30 000€ d’amende.
Une fois le délai expiré, l’huissier pourra se présenter chez le locataire.
Si le locataire est absent ou refuse d’ouvrir la porte, l’huissier dresse alors un procès-verbal de difficulté qui relate son échec et fait appel au concours de la force publique. C’est alors au préfet qu’il appartiendra d’accorder ou de refuser ce concours : l’administration dispose de deux mois pour répondre à la réquisition et autoriser l’huissier à se faire accompagner par la force publique. Au terme de ces deux mois, son silence vaut rejet. S’il le refuse, le bailleur pourra demander une indemnisation relative à sa perte financière (Expulsion locative : Quel recours en cas de refus de la force publique ?)
A noter : il ne peut y avoir d’expulsion durant la trêve hivernale comprise entre le 1er novembre et le 31 mars. Elle n’empêche pas le propriétaire d’engager une procédure d’expulsion devant le tribunal judiciaire. L’expulsion sera seulement effective dès le 1er avril.
Il est fréquent que l’huissier de justice trouve des meubles sur place.
Le procès-verbal d’expulsion dresse un inventaire précis des biens. L’huissier fera sommation à la personne expulsée de retirer, dans un délai d’un mois non renouvelable lesdits biens, tout en le convoquant à comparaitre à une audience fixée dans le but de statuer dans le cas où le locataire ne se serait pas manifesté dans le délai d’un mois. A défaut, le juge de l’exécution statuera sur le sort des meubles : ils seront vendus aux enchères publiques ou déclarés abandonnés si ces biens n’ont pas de valeur.
Assurément, si la personne expulsée est présente, soit elle déménagera elle-même ses meubles, soit elle demandera à l’huissier que les meubles soient transportés en un lieu désigné.
Enfin, il existe également le cas des papiers et documents à titre personnel, par exemple les relevés de banque et les papiers d’identité, qui ne font pas l’objet de la procédure précitée.
En effet, ces documents sont placés sous enveloppe scellée et conservés pendant deux ans par l’huissier de justice ; la personne expulsée dispose à compter de la notification par lettre recommandée avec accusé de réception de ce délai pour les récupérer.
Article mis à jour le 28 mai 2018 par Caroline Delaere, juriste – univers Immobilier
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