Pour se prémunir du risque d’impayés de loyers, certains bailleurs souscrivent à une assurance spécialisée permettant de garantir un revenu locatif (Focus sur l’assurance des risques locatifs).
Lorsque vous n’avez pas souscrit d’assurance « Loyers impayés » ou que celle-ci refuse la garantie, vous pouvez engager une procédure d’expulsion. Autrement dit, vous faites procéder à la résiliation du bail qui débouchera à terme, à l’expulsion du locataire. En effet, lorsque le bailleur et le locataire n’ont pas trouvé de solution amiable au règlement d’une dette locative, le bailleur peut décider d’entamer une procédure dont voici les étapes majeures..
Avant tout chose, deux cas sont à considérer :
– Le bail ne contient pas de clause résolutoire, le bailleur pourra assigner directement le locataire devant le tribunal judiciaire par acte de commissaire de justice afin de demander au juge la résiliation du bail.
– Le bail contient une clause résolutoire, le bail est automatiquement résilié en cas de défaut de paiement.
Le commandement de payer
Après mise en demeure de régulariser par courrier recommandé avec accusé de réception restée infructueuse, le bailleur doit faire adresser un commandement de payer par un commissaire de justice visant cette clause résolutoire. Cet acte déclenche un délai de six semaines (ou de deux mois pour les baux antérieurs au 29 juillet 2023) pour régulariser la situation pour le locataire. Si un tiers s’est engagé comme caution, le commissaire de justice lui signifiera obligatoirement le commandement.
Le bail ne prévoit pas de clause résolutoire, l’envoi d’un commandement de payer n’est pas nécessaire.
Le locataire pourra néanmoins demander au juge des délais de paiement en saisissant le tribunal du lieu de son domicile.
Evidemment, en cas de régularisation de la part du locataire ou de la caution, la procédure d’expulsion s’arrêtera à cette étape, les frais de commissaire de justice restant à la charge du preneur.
L’assignation
Suite à l’envoi du commandement de payer et lorsque le délai de six semaines ou deux mois est écoulé sans régularisation de la part du locataire, le propriétaire doit saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire afin de lui faire constater la résiliation du bail. Le juge peut trancher de deux façons :
– Il peut accorder des délais de paiement dans la limite de 3 ans maximum et ne pas résilier le bail. Le locataire devra respecter le plan d’apurement prévu par le juge et payer le loyer courant.
– Il peut prononcer la résiliation du bail et fixer les modalités de paiement de la dette.
La décision du juge
Le juge rendra un jugement, ou une ordonnance (s’il a été saisi en référé c’est-à-dire en urgence). Le locataire peut contester la décision qui a été rendue contre lui et faire appel. Il dispose pour cela d’un mois (ou de quinze jours, seulement s’il fait appel d’une décision rendue en référé). Ces délais courent à partir de la signification au locataire par le commissaire de justice que le locataire soit ou non présent.
Le commandement de quitter les lieux
Si le locataire n’est pas parti de son plein gré et une fois la résiliation du bail et l’expulsion prononcées par le juge, le bailleur doit faire adresser un commandement de quitter les lieux par le commissaire de justice. Le locataire a deux mois à compter de la signification pour quitter le logement.
A ce stade, le locataire peut saisir le tribunal afin de demander un délai supplémentaire pour rester dans le logement : il peut accorder un sursis pouvant aller de un mois à un an en tenant compte de sa situation personnelle.
L’expulsion
Attention : Depuis le 27 Mars 2014, le bailleur qui procède lui-même à l’expulsion d’un locataire indélicat de façon illégale est passible de 3 ans d’emprisonnement et 30 000€ d’amende.
Une fois le délai expiré, le commissaire de justice pourra se présenter chez le locataire.
Si le locataire est absent ou refuse d’ouvrir la porte, le commissaire de justice dresse alors un procès-verbal de tentative d’expulsion qui relate son échec et fait appel au concours de la force publique. C’est alors au préfet qu’il appartiendra d’accorder ou de refuser ce concours : l’administration dispose de deux mois pour répondre à la réquisition et autoriser le commissaire de justice à se faire accompagner par la force publique. Au terme de ces deux mois, son silence vaut rejet. S’il le refuse, le bailleur pourra demander une indemnisation relative à sa perte financière (Expulsion locative : Quel recours en cas de refus de la force publique ?)
A noter : il ne peut y avoir d’expulsion durant la trêve hivernale comprise entre le 1er novembre et le 31 mars ; dans les DOM, une trêve cyclonique peut s’appliquer. Elle n’empêche pas le propriétaire d’engager une procédure d’expulsion devant le tribunal judiciaire. L’expulsion sera seulement effective dès le 1er avril.
Dans le cas où le locataire a déposé un dossier de surendettement, des mesures spécifiques peuvent s’appliquer.
Le sort des meubles
Il est fréquent que le commissaire de justice trouve des meubles sur place.
Le procès-verbal d’expulsion dresse un inventaire précis des biens. Le commissaire de justice fera sommation à la personne expulsée de retirer, dans un délai de deux mois non renouvelable lesdits biens, tout en le convoquant à comparaitre à une audience fixée dans le but de statuer dans le cas où le locataire ne se serait pas manifesté dans le délai de deux mois. A défaut, le juge de l’exécution statuera sur le sort des meubles : ils seront vendus aux enchères publiques ou déclarés abandonnés si ces biens n’ont pas de valeur marchande.
Assurément, si la personne expulsée est présente, soit elle déménagera elle-même ses meubles, soit elle demandera au commissaire de justice que les meubles soient transportés en un lieu désigné.
Enfin, il existe également le cas des papiers et documents à titre personnel, par exemple les relevés de banque et les papiers d’identité, qui ne font pas l’objet de la procédure précitée.
En effet, ces documents sont placés sous enveloppe scellée et conservés pendant deux ans par le commissaire de justice ; la personne expulsée dispose à compter de la notification par lettre recommandée avec accusé de réception de ce délai pour les récupérer.
Article mis à jour 16 juin 2025 par Aurore Ladebese – service Immobilier
